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先说三个有意思的事。
我有个土豪朋友，在南昌有一套是90平米的小户型，和一套150平米的大户型。
这两套房，都是市中心的好地段，交通方便，对应的也都有学区。
因为要换城市发展，他考虑把两套房子都卖出去。
去中介那一看，小户型的房子相比去年没怎么涨，大户型却涨了30%！
第二件事是，我同事的美国亲戚，最近考虑在国内买房。
这套房子算是半刚需半投资，暂时用不上但老了后可能会住。
她看中老家嘉兴的一套豪宅，准备出手。
还有件事，深圳有前两周开了个新盘，海上世界双玺花园，都是大户型。
摇号的诚意金要交500万元，总价几千万的房子，选房时间只有1、2分钟。
海上世界双玺花园样板房
这三件事，共同的关键词是 大户型的豪宅。
很多人都注意到这些年全国楼市的普涨，却没有意识到，相比普通商品房，豪宅更抢手，价格涨得也更快了。
我们国家的楼市，今后可能会像香港靠近，至少热点城市的稀缺豪宅是这样。
想必大家对下面这样的并不陌生
为什么香港会出现远超人想象的天价豪宅？
地少人多只是表象。
普通人只看单价，嘴里嚷嚷着是泡沫，却从来没仔细想过本质。
不客气的说，是贫穷限制了你的想象。
试想，如果你手里有1个亿，你会花3、4千万去换套好房子么？
当然会啊！
第一，几乎99%的人，都会认为自己的居住环境可以改善得更好。
两室想换三室的，90平想换150平的，郊区的想换市中心的。
这种改善型需求，我们称之为潜在的刚需。
这种潜在的刚需，会因为一些外界的刺激，变成真正的刚需。
例如，生二胎了、孩子想要独立房间了、父母过来住了
这种能提高人幸福感的居住属性，决定了好房子永远是稀缺的。
只要经济在发展，有钱人还存在，它的价格只有更高没有最高。
第二，对于有钱人来说，还会潜意识里考虑到资产增值。
我们可以把钱放进信托、股市、资管产品。
但当你的资产的单位是以亿计算时，这些金融产品显然就有点捉襟见肘。
这时候，再也没有比豪宅更好的资产了。
买套豪宅，大平层、江景房，不仅能保值住起来也舒服。
如果把它当成传家宝，传承给子孙后代也是合适的。
第三，豪宅还具有社交属性。
如果在上海，说自己住在汤臣一品，那么不管是谈生意还是聊合作，对方潜意识就会对你更信任。
有钱人做事看对方的经济实力，很多时候是为了增加效率。
这个就像，企业更喜欢名校学生一样。
并不是说有钱人就都很靠谱，但靠谱的概率会更大。
另外，人性是虚荣的，住得好住得大，说出去都会更有面子。
人性向上，只要这类房子是稀缺的，价格就很难跌下去。
这也是为什么，香港的豪宅的价格可以不断刷新人们的三观。
未来的楼市会逐渐分层：
豪宅、大户型的商品房、普通商品房、人才保障房、其他福利房。
我们知道，股市里龙头企业都是有溢价的。
同样的道理适用于楼市，豪宅、大户型的商品房，今后增值潜力会远大于普通的房子，这点会颠覆很多人的认知。
稀缺是最重要的原因。
这并不是坏事。
中央提出了 房住不炒 ，这并不仅仅只是说说。
上面说了，要让所有人住有所居。
住有所居指的是，所有人都有地方住。最基础的刚需房，价格肯定要被控住。
大力发展福利房、人才房，增加这类房产的土地供应（例如宅基地自建住房可以出租、国有企业自有土地鼓励盖楼分房）。
但这些房子不可能完全符合你的预期，你肯定要忍受一定的瑕疵。
要么距离够远，要么房子够小，要么容积率够高。
香港在这方面早已给出了答案。
对我们投资房产有什么借鉴意义呢？
如果你有实力，热点城市的豪宅、大平层，是值得下手的。
但房子是不是够豪，并不能仅看价格。
在北上深，上千万的房子，可能也只是个老破小。
真正的豪宅，位置一定好，面积一定要大，装修一定要奢。
它们不一定是别墅，距离一定离市中心不能远，所处的土地要足够稀缺。
随着房地产调控越来越深，政府又定调了 房住不炒 ，在大户型的房子审批会越来严。
再加上市中心的好地段就那么多，也没地方可以给你建。
最基础的刚需房价格，会逐渐被多元化长效机制压制。
政府不会允许他们暴涨，最多只会是温和上涨。
刚需自住可以，投资还是要更谨慎一点。
这年头都说消费升级，其他领域我见的不多，但房产的消费升级却一直发生着。
稍微有点钱准备换房了，还会更多去考虑质量、绿化、物业、邻居。
这我之前也聊到过，告诉过大家如果置换应该如何考虑。
只要是商品，就能从供需角度去考虑它的价格。
供给越少、需求越多，价格就一定会涨，政策只会延缓不会改变。
6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。
这个《意见》被市场定义为 二次房改 。
深圳将在今后17年间，新增170万套住宅，其中有6成是保障房。
关于保障房面积是这样规定的
人才住房、安居房、公租房面积分别小于90平、70平、30 60平。
至于市中心大户型的改善房、豪宅，在中心地段无地可卖的情况下，能在剩余4成里占多少，值得想象。
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