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在第三届CRS中国房地产业战略峰会完美落幕之际,产城观察网特别推出#CRS产城标杆#系列栏目。
对话标杆产城及特色小镇运营商，通过领袖人物访谈，聚焦企业战略，探索企业创新、转型、升级之路，助推行业高质量发展。
本期大咖面对面
星河产业集团 总裁助理 陈朝朝
2019年8月9日，在上海陆家嘴丽思卡尔顿亿翰智库主办“2019中国标杆产城及特色小镇百强运营商峰会”特邀星河产业集团总裁助理陈朝朝先生上台作《产业地产从讲故事到过日子》。
“产业地产从讲故事到过日子 ”
以下为陈总提出的八大核心观点：
核心观点一：产业地产行业已经进入大浪淘沙的关键时期
目前在众多因素影响下产业地产进入大浪淘沙的关键时期，产业的新动力、经济换档、资本周期缩紧、政策限制等等造成产业地产的核心引领逻辑没有办法实现平衡。
政府出台例如不允许捆绑销售、不允许用住宅利润回填产业发展等等多项政策，导致以城市运营和产业运营拿地企业很难实现资金平衡。在产业地产领域，从资金链、现金流平衡再到未来的产业运营是一个“长工活”，追求的是整个未来的整体的资金测算。因此在政策限制较多的背景下，产业地产未来如何发展尚未探索出清晰的路径。
住宅方面，过去“城镇化尚未完成”的论调突然转变，国家调控加剧房地产集中度，20%的头部房企占据80%的市场份额。
目前房地产行业主要的困惑是：房地产行业下半场的发展方向是完成剩下的20%-30%的城镇化，还是需要转换新动能。
按照国外的发展经验，城镇化没有完成的过程中住宅仍有很大的发展空间，但目前国家对房地产行业提出明确的更新要求。
这两个不同的选择直接影响未来的发展模式：是按照原有的规模式发展，还是细分出特色市场，比如行业内对新材料、新科技、创新设计理念应用的重视，是否表明房地产的下半场的方向需要提质提效。
写字楼方面，从深圳区域市场来看情况比较严峻，并不是体现在已有的写字楼项目，而是在增量市场上下降明显。原因是现有的写字楼招商还未基本稳定的背景下，增量需求有限，但短期内出现大量新增写字楼入市，因此新增项目招商运营压力很大。
商业地产方面，经济形势严峻带来的消费降级对商业地产的负面影响最大，特别是互联网网购给商业地产带来巨大冲击。
比如一个四万平的商业综合体，培育期特别长，很多业态引进来后并没有达到预期的效果，人流在非用餐时间急剧下降，因此商业地产下一步的发展方向也是值得业内思考的问题。
产业地产方面，产业投资的热度急剧下降。虽然一些新业态仍然保持一定程度的增长，但是面对大型投资时业内都保持谨慎态度。
规模企业销售增长乏力甚至下滑严重，中下企业和创业者面临资金链威胁，投融资难度加大，甚至存在随时破产的风险，产业地产商B端客户承压，购买力剧减。
而市场供应方面又呈现供过于求，市场竞争白热化的状态。比如深圳市提出：要保证制造业留在深圳，防止深圳的空心化出现香港的问题，要求供应端要保持工业楼宇的供应量，稳定工业楼宇的价格。
但回顾世界的历史发展经验，这些趋势不是用工业楼宇、写字楼就能够控制住的，即便工业楼宇价格便宜也很难吸引企业到城市发展，因为城市的生存成本和物理空间和制造业企业需求不匹配。
深圳目前要求的大量工业用地、工业楼宇、商写，市场上无法消化已经是负重前行，同样的几千万的产业园入市也会击垮产业地产市场
核心观点二：产业地产需要专业的坚守，需要和政府在平等的地位上探讨专业
回归产业地产的行业本质：产业地产是做什么的。业内很多观点认为产业地产的客户是政府，因为资源、要求基本都是围绕政府。关于这方面星河有不同的看法。
产业地产的核心逻辑是为产业提供载体服务。也就是说，产业地产行业必须以市场根基，政府在这个行业里起非常重要的作用，但是不是产业地产商的最终客户。
政府提出的要求代表的是国家诉求，也是基于对产业行业的宏观形势分析，本质还是以市场为基础，因此产业地产商应该把重心转向研究市场，而不是把政府作为唯一的研究和攻关的对象。
由于政府在产业地产中扮演了重要角色，因此问题就演变成了如何向政府“讲故事”。
但是沟通过程中政府的要求很可能和企业对行业的趋势判断不一致，很多时候为了拿到项目企业不得不向政府的要求妥协去改变项目策划。
在这种情况下，星河认为这改变并不是唯一选项：如果政府是唯一客户，那么企业必须围绕政府诉求去调整；但如果政府是代表市场提出专业性需求和意见，而企业在分析过程中发现政府的意见不符合市场判断，那么企业就应该坚持己见。
从多次的实践来看，政府的策划方案和企业做出的策划往往有差别，企业做产业地产必须要坚守专业性，和政府在平等的地位上探讨专业问题，引导政府的诉求，从而弥补双方之间的差别，没有产业地产商对专业的坚守，就不能叫产业地产。
核心观点三：产业地产不能去地产化，轻重模式选择是阶段性问题
星河认为产业地产商的终极定位应该是城市综合运营开发商，产业地产的根基是地产，因此产业地产不能去地产化，城市运营类项目必须是地产牵头。
因为一个项目的核心策略就是项目拓展路径，而项目拓展路径的根基是拿地。产业用地、住宅用地、商业用地的配比以及现金流的平衡因由地产集团牵头。
产业地产在轻重模式的选择上其实是阶段性问题，这个理念在业内很容易被混淆。
产业地产的根本是载体和服务，天然就需要物理场景和平台的打造。
产业地产商的终极目标是城市运营商，实现这个目标需要经历多个阶段。产业地产是以运营为主还是以载体建设为主，属于不同的发展阶段，需要根据阶段情况进行侧重调整，初期就直接以城市运营商的高标准要求产业地产商是行不通的。
核心观点四：产业地产必须回归行业本质
产业地产前几年属于蓝海市场，但蓝海市场也有失败者、淘汰者。
现在产业地产行业已经属于红海市场，竞争更加激烈。跻身在红海市场中，产业地产商需要挖掘自身的护城河以及明确自身的储备力量，同时也要对市场未来发展做出独立准确的预判。
业内一直在向张江高科学习，虽然三五年内没有平衡现金流的压力，但三五年后的发展还是没有清晰的路径。因此项目方和政府双方沟通的过程中，围绕的核心、做出的判断必须是基于市场和客户需求，不以对方的需求动摇专业性。
因为相比房地产管理，产业的管理密度很小，无法像房地产行业有利润空间的保障，基于市场建立的模式才是长效机制，和政府达成一致后，企业的投融管退的实现是重点工作。
产业地产一直以来被贴了很多标签，被大家误解，但回顾发展历史，产业地产是一个极具挑战，对中国经济产业发展意义重大的模式，比如招商蛇口对深圳城市的发展的推动作用，因此星河认为必须支持和推动产业地产回归行业本质。
核心观点五：产业地产全链条开发是构筑产业生态的基石
现有的星河WROLD的模式不是前期就规划设想好的，而是过程中一点点琢磨推进出来的。
星河的组织架构是集团控股旗下按照城市运营商需要的五大核心业务板块分成五大业务集团。
星河认为产业地产全链条开发（包括产业研究到产业运营），是构筑产业生态的基石。在研究方向上星河更聚焦更重视的是产品模式的落地和执行。
星河一直在呼吁行业需要各大研究院联合发声，比如当年深圳IT峰会的联合声明，代表了行业发展的趋势。因为政府制定政策时需要倾听业内的声音，参考集体的意见。
核心观点六：产业地产不仅要研究城市的中心化，还得研究产业的中心化和再中心化
产业地产不仅要研究城市的中心化，还得研究产业的中心化和再中心化。这两个是不同的逻辑，产业地产要做到把这两个逻辑捏合起来，既做产业也做地产。产业的集聚、分散、再集聚非常复杂，做产业地产不仅要了解单个项目，还要了解整合行业，了解这个行业未来发展的突破点在哪。
核心观点七：星河的核心发展理念“股东+房东”
产业地产做产业是需要和行业结合起来，既然做产业服务就要和这个产业共同发展。这也是星河提出的“股东+房东”的核心发展理念。
星河作为深创投第二大股东，十几年前开始做产业投资，这个过程中既做产业投资也做产业运营。星河WROLD项目是星河十年磨一剑，也是十多年在储备资源的体现。
星河控股目前在全国布局23个城市，产业联盟战略合作涉及两千多家企业，包括入驻的企业，投资的企业和合作的企业。星河的住宅重复购买率是28%，这个数据属于行业领先水平。
不仅如此，在星河园区里入驻过的企业，去其他的城市布局，都会第一时间找星河。星河能形成这么强大的凝聚力靠的就是“要做房东，也要做股东”发展理念。
核心观点八：通过打造全链条产业运营生态圈实现现金流平衡
深圳星河WROLD是第一个综合体项目，是星河五大业务板块：产业、商业、住宅、物业、金融的协同之作，同时培育的专业公司融入其中，比如体育公司、文化公司、互联网公司、能源公司。这个项目集合了星河所有业务集团的资源，在深圳市场招商成绩属于前列，写字楼全部自持。
招商的成绩反映了全链条产业运营生态圈打造的重要性，不仅如此，打通整个产业链、打造生态圈才能平衡大型综合类项目的巨额投资、部分环节亏算以及部分项目前期无法实现盈利的困境。
总的来说，只有回归市场本质才能穿越经济发展周期走到最后，这个行业需要回归初心，需要坚守，需要在乱流中把握最本质的逻辑。
END
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