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成都人的近两次刷屏，一次是B站的《后浪》，另一次是东部新区的确立，无关乎疫情，这是好事。毕竟有些事，没有音讯，便是好事。
有人说前者是90后的后浪晋升中流，先浪们处理韭菜时，割之先捧之的日常操作。而面对大气已成的高新南，房价正盛的天府新区，东部新区的确立，似乎就成了后浪们入主成都的绝佳机会，也成了地产人的狂欢。
毕竟地产人，是最善于讲故事的一帮人。地脉、文脉、人脉，什么故事都能给刨成价值，再说铲子这种生产力工具，能挖的不一定是洼地，挖得深了也有可能是坑。
既然要谈房市，后浪们年轻当道，注定成为社会的中流砥柱，衣食住行，买房也是头等大事。今天便结合新区这个话题聊一聊，后浪要不要上新区这趟车的几个观点，毕竟后浪的钱，不是浪卷来的。
1、产业浓度
是新区亟待解决的问题
东部新区的资料，想必大家也看得快吐了，在此不多赘述。只需明白的是，729平方公里，并不是一个小数字，锦江区的12倍，青羊区的11倍，甚至于郫都区的1.6倍。
最典型的新区规划要看天府新区，面积1578平方公里，摊子铺得太大又补了一手直管区，将主力发展区域控制在564平方公里之下，但除了科学城、兴隆湖等几个屈指可数的区域，炙手可热的板块你还能数出几个？荒仍是主旋律。
即便已经发展多年的高新南，仅87平方公里疆域，竟然还有新川这个板块正在“填坑”当中，很多规划仍是水晶体。
新川科技园鸟瞰效果图
所有存于理想中的宏伟蓝图，是需要通过产业之光来照进现实的。而成都一直无法忽视的一个问题恰恰是——产业不足。
北京的新浪、小米、央妈，深圳的华为、腾讯，甚至于杭州也有阿里，很多城市我都不用加等，你都能背出一大堆耳熟能详的名企。而成都除了有一点希望之外，响彻世界的产业确实是少。想想几年前成都斥巨资引进的独角兽锤科，其实也是产业上的发力，成都的产业明显后劲不足。
高新发展完新川才算是完成补完计划，而天府新区正嗷嗷待哺。新区太多，产业明显不够用了。
大众大概早已不记得和高新南一起降生，至今还躲在角落瑟瑟发抖高新西了。
若按照当年“一校一带一廊”的空间结构，高新西现在怎么也该坐拥数十家世界500强了，但到最后，英特尔、西门子、戴尔、华为没了存在感，连那个的落地就能生根富士康都不行了。产业不是只靠新区就能做成的，上下游的产业链，生产资料，人力，影响的因素众多。
放之社会这种层级，整个区域的发展虽不是完全的零和游戏，但此消彼长，竞争是着实存在的。阿里、腾讯的西南总部去了高新南，就不会再在东部新区再起高楼。
成都偌大的新区盘子，产业的浓度被降低是必然的，成都究竟有没有如此众多的企业来填坑，通过新区引进新产业的周期有多长，这个谁也说不好。
顺便再多一句嘴，此次规划的东部新区是四川省批复，为成都市下辖新区。而天府新区由国家发改委批复，为四川省下辖的国家级新区。不同类型的产业、资源倾斜不一样，比如国企央企民企，政策出发点也不一样，这其中又涉及到这算谁的政绩，未来利好的导向几何，再看看现在龙泉的企业性质，里面也有不同的门道。
你品，你细品。
表达良多，其实想说一个观点，东部新区要起来，是需要一定的时间的。政策只是城市抛出的橄榄枝，企业接不接，接了插下后怎么发芽结果，除了天时，更需要地利+人和。
在这个世界上，时间自己是有一笔账的，跨度越长，变数也就越多。找不到直观的画面，请还记得高新西。
毕竟东区这车，开往哪里，暂不清楚，若为刚需，该慎重。而投资则可以持原始股入场了，毕竟等政策、形式都明朗，风口就不再是风口了。
2、人口密度
价格由供需关系决定
爱德华·格莱泽在《城市的胜利》一书中说：人口密集的城市一直是人类进步的引擎，城市以不足全球1%的土地，创造了世界67%的经济产出。
城市让人变得亲密，让观察与学习、沟通与合作变得轻而易举。城市中密集
的高层建筑、发达的公共交通、骤聚的空间距离大幅提高了生产效率。
简单的说，人类迅速进步的本质，就是城市的聚合。
古往今来，从百万人口的唐朝长安城，到4000余万人口的日本东京，亦或人口密度全美最高的纽约曼哈顿，所有脱颖而出的超级城市及区域，“人均占地”都少到令人发指。
在市场化的场景中，供需关系决定着价格，这是经济学最基础的常识。可用土地越少，人口密度越大，住宅需求越多，价格自然水涨船高，看看高新区寸土寸金的地价，市场可见一斑。
但住宅土地的供需，除了人口，还存在其他竞争。
商务区里有一个概念叫“十亿元楼宇”。再拿高新区举例，对于传统产业而言，用10000平米的占地，创造过亿的税收，无异于登天之难。
2019年，高新区以87平方公里的疆域实现了2285.56亿的GDP产值，每平方公里实现GDP达26.26亿元。
那么于寸土寸金的高新而言，同样是数百平米占地，是修住宅还是写字楼，规划方也会权衡，那么供给是给产业还是人？这是个问题。
回到东部新区，729平方公里，一来本身幅员辽阔。二从产业布局上，航空经济、现代物流、国际消费、智能制造、总部经济，尤其龙泉是传统的制造业，不管是厂房、仓库还是会展场，都不是在极少空间聚集巨大人群的业态，和高新区截然二帜，几乎不属于“密集”型产业。
你肯定能预期纽约曼哈顿、深圳南山、北京前海的地价和房价，而和龙泉有那么点像的底特律却让你把不准脉。
从供给关系看，假如面积已经锁死729公里，那么另外一个重要因素人口密度如今其实也能够窥其一二了。想要复制高新区的极致繁华，几乎是不可能的。但东部新区有自己的规划，也不是为了复制高新。
光是从人口密度和地域来看，新区的“体量政策”相对宽松。
3、事业粘度
刚需要关心的永远是住
对，就像标题说的，若是刚需，要关注的，永远都是住。
你的专业，未来事业方向，多大程度上和区域规划呈正相关。需要明白的是对刚需群体，住宅不是资产，而是负债。因为它是家庭的基石，并无法折现，卖了也还要再买，说增值意义其实不大，第二居所另说。
虽然因为住宅性质的特殊性，几乎不存在不带投资属性的置业。不求挣钱，也期望选对区域，至少升值幅度略高于、最不济也等于市场平均值，如此在改善性换房时能等价交换，而不必进行大量资产的再投入。
但刚需购房永远要冲着使用者这个身份去，交通、配套、教育。产业和工作性质不匹配，面临的可能就是几条地铁的换乘，数小时的车程。配置的缺乏，换来的可能就是生活品质的直线下降，唯一的解决方法还只能等。
你外出购置生活用品的时间，挤在地铁上的时间，如果换算成工时，能够换来多少收益？若换成休闲娱乐，能给自己带来多少金钱等值的精神愉悦。成年人的时间，都能换算成价值的，当我们明白了这一点，就会引入一个词叫成本计算，万事万物皆可成本化。
区域产业和个人事业的粘度，会直接影响购房后的成本计算。若不匹配，你的每一次换工作，不再是跳槽涨薪升职，而是伴随着一大堆成本，跳槽成了成本，等配套也是成本。
人除了看到价值上的增值，也要会看到成本上的支出。
东部新区里，你是哪种人
百家争鸣的专家们，看好唱衰的，各自为阵，毕竟都有着自己的目的。目前对新区的高瞻远瞩，也看目的。
首先明白，投资和投机还是不一样的。
投资人而言，收益和风险总是呈正相关。目前来说新区这摊大饼，哪几个板块会突围而出，尚不明朗，且产业引入、配套、基建都需要一个很长的周期，规划上也很委婉的说了一个十年。
但如果长线持有，必然会是赚的，毕竟资本逐利，跟着政策好比有了一根斜坡滑道，优势明显，不过五年十年二十年都是长线。
而对于投机人而言，那拼的就是速度了。趁着猛炒的新区热度入手，再在板块分化之前出手，不管后期片区发没发展起来，但凡能在分化之前找到接盘侠，智商税是能收一波的。
投机靠的是讲故事，而不是看事实。毕竟只要你跑的够快，镰刀就追不上你，割的是你后面的菜。
至于刚需，什么时候上车都是对的。重要的是少听一些市场的风言风语，保持独立思考，拷问真实背后的需求。若因为价格实在要往外溢，也不必惊慌。
沃尔玛创始人山姆沃尔顿曾透露过自己的成功秘诀，他并不是成功的预见了某个地段的繁华，而是选择城市周边的郊区开店，然后等城市发展过来。
时间，有变数，也有机会。
锦城房市，有房市才有房事。
作者：Leon
主编：王小贝
图片来源网络，侵删。
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