提示：本文共有 4080 个字，阅读大概需要 9 分钟。
文/红豆豆包
由孙俪和罗晋携手主演的电视剧《安家》一经播出，就引起了不少关注。
孙俪饰演的房似锦是一个卖房高手，在她的手里，没有卖不出去的房子。她可以为了争取一单生意，穿着高跟鞋一天爬三次38楼（楼梯），可以为了卖出一套房子想办法让隔壁女邻居搬家，或者把一条鸡肋过道赋予前所未有的意义……
可是同为店长的徐文昌（罗晋饰），则显得淡定多了，天天遛狗唱歌喝咖啡，一副吊儿郎当，不求上进的样子。
用店员小楼的话说，那就是因为徐店长是买卖老洋房的高手，正所谓“三年不开张，开张吃三年”。
真的可以赚那么多吗？
在最新的剧集里，徐文昌终于要亲自出马，准备处理一套老洋房的买卖了。
老洋房究竟是什么？老洋房的买卖究竟是否有丰厚的利润？？
下面，就让我们带着这些问题，慢慢地走进老洋房，揭开它的神秘面纱吧。
1．什么是老洋房？
如果说四合院是北京的特色，那么老洋房，就是上海一道美丽的风景。
老洋房，一般指的是19世纪、20世纪由西方人设计经营建造的建筑的房子，一般为四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构较好的独立式或复式、别墅式住宅。
简单的理解，就是当时只要是外国人（洋人）建造的房屋都可以称为老洋房。如果用当今房地产的专业术语，根据它们的的物业性质，我们还可以把它们细分为：新式里弄，旧里，老公寓和花园住宅。
旧里：
旧里一般比较旧
旧里分为一级旧里和二级旧里。
一级旧里一般是指矮破陋的危棚简屋，房屋多为砖木结构，不仅密封性差，而且一般无卫生设备。
在上海，目前集中分布在黄浦区的董家渡、太平桥地区，约123万平方米；虹口区的虹镇老街、北外滩地区，约152万平方米；闸北区的苏河湾、宝山路街道地区，约75万平方米；杨浦区的平凉、大桥、江浦、定海地区，约157万平方米。
一般居住在这里的大多为工薪阶层，生活环境恶劣，没有煤卫设施，有的仍在拎马桶。房屋的结构无法安装空调，加上房屋密集度高，阳光、通风条件都很差，同时还存在较大的消防隐患等。不过在寸土寸金的上海，有一片遮瓦之地也不错了。
二级旧里则是普通零星的平房、楼房以及结构较好的老宅基房屋。
这类房子一般经济价值不高，只能作为历史遗迹来延续其文化价值。
新式里弄：
新式里弄是民国时期为了顺应当时中上层阶级的需求，在旧式石库门住宅基础上改良发展而来的。建筑面积一般在150平米至400平米之间，楼高三至四层带有底楼天井。
从外观造型、庭园绿化，到内部装饰，都日趋洋化，水电卫生设施已基本普及，少数还安装上煤气和暖气设备，颇又特色的建筑风格。
境内最早出现的新式里弄住宅，可以追溯到1920年，也就是民国9年。由中国营造公司建造的亚尔培坊，共有钢筋混凝土结构的3层楼房39幢、4层楼房4幢。
20世纪30年代前后，在四明银行、中国实业银行、浙江兴业银行、金城银行等金融资本的大量投资推动下，形成了境内新式里弄建设的全盛时期。大德里、大福里、信德里、合群坊、兴业里、树德坊等都在这一时期建造。
老公寓：
看过张爱玲小说的人一定都对“公寓”二字毫不陌生。她的书中谈得最多的就是老公寓，多为40年代后建造的大楼，如武康大楼，南昌大楼，常德公寓，培文公寓，法国太子公寓等等。
老公寓也是一个舶来品，是最早的公寓式住宅。一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住。
现如今上海最出名的老公寓，非“武康大楼”大楼莫属了。
武康大楼位于武康路与淮海中路的拐角处一个六岔路口，因为地皮在两条路却交叉的三角地块，建筑师邬达克根据当地的情况，就制定了合适的办法，将这里设计变成三角形。
武康大楼原名为诺曼底公寓，顾名思义，是为留念当时在一战战功赫赫的法国战舰“诺曼底号”而起名。它是上海首个高档的法式公寓，一共有套房63套，主要是一室户和三室户，房子的平均面积分别是45平方米、85平方米左右，最大的一间户型就在175平方米左右。
这里的住户大多是在上海的侨民以及外国公司高管，几十年前有不少上海的文化知名人物曾经在这里居住，比如电影表演艺术家赵丹、秦怡等人。
花园住宅：
花园住宅由新式里弄住宅演变而来，它于20世纪40年代开始出现，其总平面布置上具有里弄形式，住宅标准接近高级独立式住宅。
当时由外国洋行为建筑营造商建起了非常多的私人花园住宅，一般是由业主用金条购地，请建筑设计师来设计的房屋，这些花园住宅的花园面积一般大于300平米，房屋建筑面积也同样普遍大于300平米，建筑风格特征明显。
简单的说，新式里弄一般建于1925-1939年代之间，有抽水马桶。而旧里则是没有卫生的，卫生和居住环境都比较差。而花园洋房严格意义上都是带大花园，有独特建筑风格的独栋建筑。
四者在产证上有明确区分说明，价格上更是清晰的界线。花园洋房最贵，独栋的新里和老公寓也不便宜，旧里则不值钱了，因为没有卫生设施，没有化粪池，无法适合现代人的生活需要，所以改建设计装修的意义都不大。
2．老洋房的价值
房似锦在看到龚家花园的照片时，忍不住地说：这老洋房，总有一种特别的格调和气质。
的确，在《安家》中，龚家花园这套老洋房，在当年可是花了血本打造的，请来了匈牙利著名设计师邬达克亲自设计。
邬达克出生在匈牙利的一个建筑世家，21岁毕业于匈牙利皇家约瑟夫理工大学，23岁就被选为匈牙利皇家建筑学会会员。可谓前途无量，可是这时一战爆发了，他成了了奥匈帝国的士兵，在战场上不幸被俄罗斯军队抓获。25岁流亡到了上海，他曾经在上海的街头流浪，可是却也成为了改变上海面貌的魔术师。
在1918年到1947年，邬达克在上海接手并建成的项目不下50个（单体建筑超过100幢），其中25个项目被列为上海市优秀历史建筑，国际饭店，大光明电影院、市三女中都是他的作品。
邬达克在上海留下了124栋建筑，成为了上海独特的血脉。
用徐文昌的话说就是，没有邬达克的建筑，上海的文脉就断了一截。
经过百年历史沉淀与洗礼的老洋房，是上海滩最经典的住宅，几乎每一幢洋房都承载着一个当年上海滩的传奇故事。
民国时期，这些并不能算豪宅的楼房，却是很多文艺界大师、商贾巨富、军政要员的栖身之地。巴金、徐悲鸿、周建人、许广平、徐悲鸿、竺可桢、胡蝶等等，都曾在此留下生活的印迹，留下传说的故事。
据了解，上海全市现存老洋房4000-5000幢，但90%以上归国家所有，而国有花园住宅2004年起就只租不售！上海私有产权的老洋房总共只有200-250幢，其中产权清晰、可出售的老洋房全市不超过100幢！修缮完好的不足50幢！
相比较于老洋房的投资价值，我个人认为它的历史文化价值更值得人们关注和保护。它们不但是记录那段历史的实物载体,也是我们追寻城市记忆的标本。对于一座城市来讲，老建筑是城市文明的重要标志。它承载了一代代人在这里生活的记忆，构建了这座城市独特的历史“筋骨”。
3．老洋房的买卖
用房似锦的话说：“老洋房是上海房地产的一大特色，每一单交易都是一门学问。”
的确，老洋房的买卖和普通的商品房确实不太一样。
1）周期长
老洋房因其特殊的历史建造年代，所以在买卖之前，很多房子的状况已经是不如人意，必要的时候，还得进行修缮。
徐文昌对于房子的状况，和作出了说明：从经济利益来看，如果房子没有修缮就放到市场上买卖，一般很难可以卖上价格。因为真正有能力购买老洋房的人不多，其中有一般就是职业买卖老洋房的，压价对于他们来说，简直就是家常便饭。另外一半呢，就是有老洋房情结的，他们有实力，可是没有时间和精力去装修。
所以，徐文昌有自己的一支专门的修缮队伍，可以做到“修旧如旧”，可是这样的修缮过程，短则三个月，长则需要一年。
老洋房的修缮技术层面要求很高，费用不低，而且上海对老洋房的装修也有相关的文件。房管部门在2002年到2006年曾经分三次对近2000栋优秀历史建筑的使用和保护进行了普查，编织了相应的保护管理技术规定，落实了优秀历史建筑的告知承诺制：“擅自修缮改造，因故失修或失养，都是违法行为。”
所以，老洋房的买卖，周期也是比较长的。有一个单子，徐文昌就做了5年，最后还是没有拿下。
2）受限多
除此之外，由于老洋房的出售受限较多，如很多老洋房随着时间的流逝，产权不够清晰等问题都成为老洋房交易时的阻碍。所以徐文昌在看房时，问了买家一句：房子的地契已经换成了产权证了吧？当得到肯定的答案时，徐文昌就知道这买卖是老洋房买卖中最简单的一单了！
在房似锦带客户看房时，提到了“要补交土地出让金”。
那么什么是情况下需要交土地出让金呢？根据业内人士表示，目前上海在售的老洋房七、八成需要补缴出让金，一般情况下，相关部门并不会主动要求房屋产权拥有者补缴，只有房产交易时才会要求补交出让金。
3）价格贵
老洋房因其特殊的历史建造年代，具备了丰富的历史文化底蕴，所以对于部分热衷老式住宅投资收藏的人来说，老洋房更具收藏价值。而且，随着老洋房的多次交易、转手，其内部装修等方面的条件将不断得到完善，这将提升整栋房子的价值，稀缺而有市场需求的老洋房，升值将是必然的。业内人士指出，老洋房的平均售价在两年内上涨了70%～80％。当然，如果花园面积、占地面积越大，老洋房的售价也就越高，一般而言，花园面积200～300平方米左右的老洋房售价5万元/平方米；花园面积800～900平方米的老洋房售价9万～10万元/平方米。
或许是高成交价格，所以老洋房的中介费不像正常的房子是两个点，而是仅有1个点。拿《安家》中的龚家花园举例，如果真的可以卖出1.5个亿，那也就是公司能够拿到150万的佣金提成。
从之前店员王子健卖的7000万的大房子时，曾经说过。作为一线人员提成是2%里面的25%，也就是当时王子健能够拿到35万的提成。如今徐姑姑作为店长，能够拿到的提成要更高。如果按照提成里面的50%，徐姑姑能够赚到75万。如果按照提成里面的70%，徐姑姑就能够赚到105万。
这样看来，真的是三年不开单，开单吃三年。
最后，用徐文昌的一句话来结束今天的分享吧：每一个老洋房，都有自己的个性、自己的呼吸、自己的主人，心浮气躁的人，都走不进老洋房的世界。
看到此处说明本文对你还是有帮助的，关于“《安家》老洋房为何可以卖出天价？一起来看老洋房背后的故事……”留言是大家的经验之谈相信也会对你有益，推荐继续阅读下面的相关内容，与本文相关度极高！
