土地价值捕获①｜三城故事：如何在发展中国家捕获土地价值

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原标题：土地价值捕获①｜三城故事：如何在发展中国家捕获土地价值

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原文/世界资源研究所、林肯土地政策学院

Anjali Mahendra、Robin King、Erin Gray、Maria Hart、Laura Azeredo、Luana Betti、Surya Prakash、Amartya Deb、Elleni Ashebir、Asmaa Ibrahim

翻译/仝祎楠、王碧玥、张璐、赵健婷

顾宇忻、祁佳、柯晟、王雅桐

文献/Tina 黄思琪 校核/王雅桐、众山小

编辑/众山小 排版/周瑾

本文基于来自第三世界国家三个城市三个案例研究，对城市土地价值捕获（Land Value Capture，LVC）工具的财政和公平性影响进行了分析。这些项目包括埃塞俄比亚Addis Ababa的Lideta地区重建项目、印度Hyderabad的外环路项目以及巴西S??o Paulo的??gua Espraiada城市运营项目。本文主要采用案头研究和采访两种方式，被采访者对三个城市的政策和市场动态有深入的了解，并代表了不同的观点。研究分析强调了法律和规划过程（尤其是与土地使用权有关）的相关性，可用的金融工具，房地产市场状况动态以及政府在LVC设计和实施方面的能力等因素。通过案例解读表明，以下因素对以公平方式实施LVC起到了关键性作用：从项目实施一开始而不是在实施期间或之后规划公平的融资和风险减轻方案；基于更新后的物业地籍的透明估值；能力建设、综合规划、长期愿景和政治支持以及公共和私人行为者之间共同承担责任和相互信任。

一、简介

到2050年，在新兴市场，特别是亚洲和非洲，将预计有超过90％的城市人口增长，因此，有很好的机会来研究在这样的背景下那些包括人均公共预算最低的城市如何为它们的城市扩张来提供资金（Beard et. al. 2016）。在许多发展中的城市，服务性土地正处于短缺状态。土地价值捕获（Land Value Capture，LVC）是一种重要的机制，可以为公共投资筹集本地来源的收入，例如为发展中的城市地区的基础设施和服务提供资金。这包括道路，自来水，学校或绿色基础设施等项目。但是，城市发展和基础设施方面的公共投资所产生的回报可能并不总是回馈于公共部门的利益相关者。私人土地所有者通常是这些公共投资导致的土地增值的不成比例的受益者。此外，通过LVC项目获得的财政收益可能伴随维持财政可负担性和确保收入再投资公平性的双重挑战。本文旨在考察三个城市——巴西的S??o Paulo、埃塞俄比亚的Addis Ababa和印度的Hyderabad。它们试图利用土地增值来创造服务性土地以促进发展的案例，分析其在LVC方面的成功与不足。

联合国及其成员国通过的《新城市议程》提倡计划性城市扩张、适当的密度和连通性、和填充性发展来升级非正规社区，防止城市蔓延和重振城市内部区域（联合国，2016）。为了实现这些目标，文中提到了3点，对使用合法土地收入和融资工具的能力建设，土地价值捕获所需的扶持条件以及对土地价值增幅的大小和分布的理解（联合国，2016）。《新城市议程》非常注重公平性，而本文也旨在至少部分解答“如何”以公平方式来推进实践这些行动这一关键知识缺口。

就技术上的定义，LVC包括“一系列公共融资工具和计划，使社区能够收回和再投资因公共投资和其他政府行动而产生的土地增值”（Germán and Bernstein，2018）。它是通过税收和收费的形式将土地增值转换为公共收入，或通过现场土地改良来使社区受益的方式来获取土地增值的过程（Smolka 2013）。具体用于获取土地增值的工具各不相同，有常规的财产税，议定的上缴额，改善性缴款，对建筑及其上空开发权征费，开发影响收费，可转让发展权，包容性住房和区划政策中的附属条件以及土地调整计划等等 （Germán and Bernstein 2018; Petersen 2009）。如果不存在适当的体制扶持条件，这些工具可能会被政治或私人发展利益所颠覆。将土地增值返还给公众显然是所有这些工具的共同目标（Germán and Bernstein 2018），而我们本项研究目标则是分析在这三个案例中达到土地增值返还公众这一目标的程度。

LVC机制可以帮助政府机构收回基础设施建设的成本，还可以用作直接的城市规划工具，用于提高密度，改善公共场所以增加物业财产价值，和在新的开发区域中提供社会住房。这些收益可以刺激城市的经济竞争力，缓解环境问题，以及通过公平分配土地价值增加的收益来并促进社会正义（Suzuki et al. 2015）。尽管政府行为被认为是出于公共目的，但公民并不总是同意实施LVC的干预措施，并且最终可能对LVC费用的设置，收取和分配方式不满（Suzuki et al. 2015）。这可能是由于项目实施阶段的模棱两可、项目正当性不清晰，并且不信任政府如何使用纳税人的钱。

就公平注1而言，我们认为这既是过程也是结果，同时考虑到“公平公正地包容……以确保所有居民都能获得并利用该地区的经济，社会和环境资产”（Rose et al. 2011）。以公共目的的获取土地价值增加和确保公平分配这些收益的这两个目标可以相互补充，但要两者同时实现也相对比较困难。我们探讨了这两者的实现可能如何取决于LVC工具的具体细节，支持其实施的政策以及更广泛的城市规划和城市土地市场的背景状况。有关LVC和公平性的综合定义，请参见下面的文献综述部分。

注1在本文中，当我们提到“公平”时，是指社会公平而不是金融公平。

在本文中，我们进行了3个LVC项目的三个案例研究，评估了其财政和公平性收益。基于访谈和辅助数据来源的案例研究有助于评估土地价值的增加是否支持了对公共服务的投资。这些还帮助评估了土地价值增加后的收益是否公平增加到了公共和私人利益相关者手中。评估所用的指标包括当地资源筹集情况，对基础设施和服务投资的贡献是否纳入城市增长计划，以及在可能的情况下公平性指标，体现不同人群从土地增值中的收益和成本。案例研究还探讨了实现LVC的财政和公平性双重利益所需的有利法律，法规和政策条件。

本项研究解决的核心问题：

这些已实施的城市土地价值获取计划和相关的城市发展项目有哪些财政和公平性的影响或公平性考虑？有哪些涉及公共和私人利益相关者的具体制度安排以及国家和地方政策导致了所观察到的影响？我们通过对三个第三世界国家的三个项目进行案例研究，探讨了这些核心研究问题。案例研究还旨在回答以下次要问题：

该项目的土地价值增加是否促进了城市服务业的投资？ 该项目的土地增值收入从哪里获得？并再投资于何处？该项目是否使项目用户以及更大的社区/城市受益？ 这些LVC项目的收益分配是否以公平的方式在公共和私人相关者之间共享？广大社区，尤其是边缘化人群是否获得了收益？ 该项目是否有为减轻与有可能产生的绅士化和可负担性问题做出了规定？LVC收入的投资决策过程是否具有包容性和透明性？ 要实现财政和公平性的双重收益，需要哪些有利的法律，法规和政策条件？哪些是背离这一目标的？

为了解决这些问题，使用以下框架来分析每个案例研究：

背景和有利条件 行动中的LVC 政策中定义的和具体实践 LVC机制的公平性维度 LVC机制对公平和财政的影响

我们注意到，LVC本身不应导致城市的绅士化、发展不平等或可负担性下降。然而由LVC资助或旨在产生LVC用于公共服务再投资的城市发展项目则可能会产生这些挑战。在本研究中，我们将两者都考虑在内，以了解LVC机制和LVC资助的城市发展项目对财政和公平性的更广泛影响。

还值得一提的是，公平性变量是根据数据的可用性以及从三个案例研究中的本地访谈内容中提取的信息来确定。变量包括：可获取内容的改善（服务，水，交通运输，绿色空间，工作机会），动迁的最小化，地方性资金的去向，社区参与情况以及市场条件（绅士化，补贴，住房市场的供需）。这些分析元素提供了具体深入的公平性和财政的影响分析。因此，该框架的目的是根据财政和公平性结果来分析和评估LVC项目实施前、实施中和实施后的过程。如下图一所示。

图一、LVC工具应用评估框架——分析财政和公平性收益

为了确定LVC项目的收益是否得到公平分配，我们依靠定性分析资金分配、获得服务的改善（如果有）以及居民是否因旨在产生LVC的城市发展项目而流离失所这三项来进行判断。如上所述，评估LVC在发展中国家的完整的公平和财政两方面影响的一个长期挑战是缺乏数据。这使得难以在整个城市以一致的方式量化LVC的收益，也难以将城市的改善直接归因于LVC投资。这项研究试图通过使用关于LVC项目支出、基础设施投资和流离失所者数量等数据，结合从访谈中收集到的定性数据，来整体描绘LVC如何使城市受益的图景，以此来克服数据缺失的这一挑战。

二、研究方法

本研究基于详尽的文献综述（文献列表收录于第4章中）以及基于项目案例深入研究（案例研究方法收录于附录A中）进行。我们能够利用现场工作人员的经验，他们对机构背景和不同利益相关者的观点，去了解和收集基于项目的土地价值和交易的详细数据，这是在公开来源中很难获得的。

我们在低收入和中等收入国家（埃塞俄比亚，印度和巴西）进行了案例研究，这些国家代表着第三世界近期快速城镇化的地区，世界资源研究所（WRI）罗斯可持续城市中心在这里设有团队，并与当地决策者和专家有深入联系。这些国家都有更多地使用LVC工具的兴趣，并且这些工具的实施取得了不同程度的成功。本研究关注的城市是巴西的S??o Paulo、埃塞俄比亚的Addis Ababa和印度的Hyderabad。针对每个城市，我们根据关键信息的输入选择了特定的城市项目进行分析。这些项目都已存在了较长时间，可以从中吸取成功和失败的教训。尽管得益于可用数据和项目的成熟度，S??o Paulo的案例最为详尽，但我们还是希望将Addis Ababa和Hyderabad的案例纳入其中，以帮助更全面地了解不同城镇化背景下LVC的状况。在所有的案例中，地方官员都认为LVC正在开展实施。

关于选择案例研究的关键标准具体如下：

已于2016年或更早完成实施的城市项目（该项目应至少于3年前完成实施注2）。 城市内部的再开发项目或城市外围的绿地项目或主要基础设施项目。 采用已捕获土地价值（无论使用何种LVC机制）为基础服务提供资金的项目（水，卫生，电力基础设施，交通，健康或社会服务等主要公用事业）或总体上在项目目标中说明了旨在用于公共目的的项目。 可从政府网站和其他辅助资源获得良好的项目财务以及有关土地交易和收入的数据（贯穿项目前后）。 良好的非集计（社区级别）的如家庭收入、职业、人口群体和获得服务水平的社会经济数据。

注2：关于完成实施，在这里的意思是指项目开始了，LVC机制得到了应用，并不一定表示该项目已经完成或完全投入运营，也不是强行要求项目中LVC机制一定取得成功。

我们制定了详细的案例研究方法和访谈工具（请参阅附录A），包括如何在公共，私人，非营利和技术专家组中选取受访者的指南，以及供各案例主要研究人员以统一方式实施研究的关键访谈问题。案例研究主要基于对多达十名关键信息提供者进行访谈提取的定性数据，并辅以每个研究项目的本地规划、社会经济数据、适用的当地立法、可用的财务信息、土地交易数据、补偿和搬迁报告以及项目资金报表等形式的辅助数据。辅助数据还包括其他学者发表的文献和案例研究。

在案例研究方法的指导下，主要和辅助数据的收集和记录由WRI国际办公室的当地工作人员领导完成。这确保了选取的案例能够恰当地代表项目和城市的政治、文化、经济、地理和社会背景。案例研究报告为LVC项目的实际实施提供了亟需的知识。我们希望这些案例研究可以被公共和私营部门的城市更新工作者应用于寻找良好案例实践以及能力建设的培训工作。

每个案例研究都包括以下方面的详细信息：地理环境、资助的特定项目、项目目标、使用的土地价值获取工具、实施日期、涉及的参与者以及其他相关信息。附录A中的方法说明提供了一个一致的框架结构，提供为案例研究收集信息，进行相关访谈和利用次要资源等的详细指导。 （参考文献1，请后台留言联系我们索取）

项目团队首先在进行访谈之前进行案头研究和文献综述收集数据。访谈则用于验证收集到的信息和数据，并填补完成案例研究所需的知识空白。如果没有定量数据，则在合理的假设下，使用访谈内容进行估算。关键信息提供者是从每个城市的公共，私人和民间社会部门中选择，在某些案例中还包括该项目的居民。他们包括所有可能了解该项目信息的人员，例如市政当局、学术/研究人员、房地产开发商、技术专家、非政府组织和从事城市土地和非正规住区工作的其他组织的代表、私人顾问、经纪人和参与了该项目的房地产经纪人以及项目融资人。目的是选择代表项目利益相关者多样性的关键信息提供者。

我们的访谈揭示了关于什么是LVC，以及应用LVC的不同法律、法规和市场环境的广泛看法。尽管官员在某些案例中吹嘘他们在应用LVC上的努力，但政策意愿与实施现实之间的对比凸显了LVC成功的关键在于项目的有利条件和基准条件。下面的文献综述强调了这种重要性，同时还需要仔细研究在不同的政治、经济和文化背景下如何实施不同的LVC机制，以及它们与公平的联系。可用的数据通常不一致且不完整，因此这个分析研究反映了我们试图在被访者提供的更广泛描述中进行的解释。

下一部分介绍了我们的文献综述，随后是对这三个案例研究的研究结果的总结，最后是一些结论和展望，研究尤其是在第三世界城市中，如何在实施土地价值捕获时进一步提高结果的公平性。

三、文献综述与基本概念

文献综述可以帮助我们更好地了解研究进展，我们回顾了理论研究和实证案例研究中土地价值捕获项目对公平的影响及其使用的评估方法。通过文献综述我们还试图更好地理解该框架中为实现财政收入和公平收益（或相反造成失败项目的原因）所包含的不同要素，并深入研究在所有案例中都是有挑战性且棘手的土地估值问题。

我们通过文献综述构建了分析案例的研究框架，尽管有关两个案例的文献非常匮乏。我们使用Google，Google Scholar和EBSCOhost回顾了过去10年经过同行评审的文献以及相关研究机构，城市服务和基础设施投资者（即开发银行）的报告（仅英文）。

土地价值捕获（Land Value Capture, LVC

土地价值捕获是指使社区有机会收回和再投资因公共投资和其他政府行为而增加的土地价值（Germán and Bernstein 2018）。它包含六个主要的机制/政策：

1. 改良费和特别捐税：由受益于公共改善或服务的特定业主向政府支付的费用。

2. 建筑物所有权费：开发商支付向政府的费用，用于为基础设施或其他公共设施提供资金，以换取其他开发权。

3. 强征税：开发商支付因新开发的项目所需的额外公共服务的费用，以换取该新开发项目的特定批准或许可。强征税有多种形式，如现金、土地或其他实物收入（例如服务，基础设施等）。

4. 影响或联系费：开发商向政府一次性支付所有费用，以补偿开发对某些公共服务和基础设施的影响，政府可将其用于资助其他公共服务和基础设施（Germán and Bernstein，2018）。

5. 土地重划/整理：对城市或私人开发商所拥有的土地一起汇总，并重新分配土地以适应新的土地利用目标。这可以使城市可以在特定区域中留出土地来建设基础服务设施（而不必单独以更高的价格购买），并向土地所有者提供等量并具有同等价值的新土地（Hong and Brain 2012）。

6. 财产税：一种基于土地价值和土地上资产的房地产税。

综上所述，本文中土地价值捕获是指通过将土地增加的价值以费用、改良费、税收等其他财政手段，或有利于社区的土地改善等形式转换为公共收入的过程（Smolka 2013）。虽然土地价值捕获案例的数量在不断增长，但人们对土地价值捕获的影响，尤其是在较新的情况下，理解是不足的和未充分利用的（Blanco et al. 2017; Huxley 2009）。

在国家和地方层面上，可以通过授权立法来促进土地价值捕获原则的推广。例如，在拉丁美洲，许多国家已经通过了直接支持实施土地价值捕获政策的立法（Smolka 2012）。在北美，财产税、影响费和开发费已经实行了数十年（Smolka and Amborski 2000）。

国际上，非传统的融资机制受到了越来越多的关注，例如在《新城市议程》中可以看到土地价值捕获。在区域层面，包括亚洲开发银行，美洲开发银行和世界银行在内的多家开发银行发布了报告，着重强调了土地价值捕获在满足城市服务和基础设施需求方面可以发挥的重要作用（Abiad et al. 2019; Blanco et al. 2017; Suzuki et al.2015）。

公平

除了其经济效率和创造收益的吸引力外，土地价值捕获通常被称为在城市中实现更大社会公平的一种方法（Abiad et al. 2019; Blanco et al. 2017; Smolka 2012, 2013; Smolka and Amborski 2000）。利用土地价值捕获所产生的收入，城市可以对公共服务和基础设施进行再投资，从而改善所有居民的交通便利性和生活质量。土地价值捕获还能通过参与昂贵的新开发项目，让低收入群体分享附加值。在关注公平和政府政策以解决城市中日益严重的不平等问题时，《新城市议程》支持使用土地价值捕获这一方法。例如，政府可以出售开发权，允许开发商建造比通常密度更高密度的房屋，并利用这笔收益来为经济适用房或城市交通项目提供资金（Smolka 2012）。

然而，公平这个词对不同的受众意味着稍微不同的意思。平等广泛地来说是要求平等对待（Musgrave 1959）并承认应有的权利（Rescher 1966）。它涉及什么是公平的（Rawls 1971），并被认为是分配正义的问题（Lucy 1981）。公平规划关注穷人和弱势群体的需求（Kurmolz and Forester 1990）。另一些作者将其定义为“公平和公正包容，并特别关注于社会公平，将其作为一项重要目标，以确保所有居民都能利用并得益于该地区的经济，社会和环境资产”（Rose et al. 2011）。因此，公平意味着需要从两个方面来评估：一项计划是否制定了一个对弱势群体来说公平的目标，以及该计划是否采取了相关政策或活动来明显的扩大此类群体的选择范围（Zapata and Bates，2017）。

我们可以将公平称为一个过程和一个产品。其目的不仅是通过公平来指导工作原则，而且还要根据公平原则进行政策分析和评估执行情况（Krumholz 1982）。公平规划包括成本效益分析和对资源分配的评估，来确保影响对所有群体都是公平的（Metzger 1996）。根据上述Rose等人的定义，我们构成了对三个案例的土地价值捕获公平性影响的评估基准。

土地价值捕获的批评者表达了对城市规划私有化的担忧，以及如果不满足正确条件，土地价值捕获可能会降低人们对城市服务的负担能力和可得性（Smolka and Amborski 2000）。例如，在对北美和拉美的土地价值捕获项目进行了回顾和比较后，研究者发现在这些旨在从高收入地区获取收益并投资于服务不足的低收入地区的项目中，土地价值捕获导致城市基础设施减少。造成这种结果的原因与反馈效应有关，这些政策没有解决而是重复了一开始造成失衡的城市内部差异。更具体地说，使用这种资金来规范无人管理或仍在使用的土地，实际上是给了私人土地所有者机会对非正规市场上提供的土地加价”（Smolka and Amborski，2000）。在这种情况下，土地价值捕获在正规设施上的投资会使那些依靠非正规市场谋生的私人土地所有者抬高土地价格。如果使用土地价值捕获为城市基础设施融资，可能会导致政府要求开发商提供超出其能力范围的更高质量的服务，或者导致开发商提供的服务无法满足社区需求（Smolka and Amborksi 2000）。为了避免这些陷阱，城市必须接受包容性过程，设定公平结果的目标，并积极投资来改善可达性不足的地区。

总体而言，通过文献综述我们发现很少有论文明确地分析了土地价值捕获对公平的影响。大多数研究都集中在估计土地价值捕获可以通过交通运输改善带来的收益或潜在收益上（Walters 2012）。这是可以理解的，此工具的重点是创造收益，但在《新城市议程》的背景下，思考实施土地价值捕获中对公平的影响变得越来越重要。

一项研究通过比较巴西Sa??o Paulo和加拿大Toronto的两个密度奖励LVC项目明确的考量了公平影响，这两个项目都着重于通过交易发展权来获取社区利益（Friendly 2017）。这两个计划之间的主要区别在于，Toronto项目（根据第37节）没有特定的公平目标，只要求将收益（现金或实物）分配到开发地点附近，并与城市规划人员，议员和开发商有一个协商的决策过程来决定用什么交换密度奖励。在Sa??o Paulo的项目Outorga Onerosa de Direito de Construir（OODC）中有一个特定的公平目标，它允许将收益分配到整个城市，开发商将费用存入一个由公共部门工作人员和公民代表所监督的特别基金中。为了评估分配和公平影响，作者回顾了有关资金收集和使用地点的空间数据，区分了有很多土地价值捕获协议的地方和少有土地价值捕获协议的地方，然后加入了社会经济数据（如这些地区的平均家庭收入和失业率）来分析。作者发现Sa??o Paulo在福利分配方面所表现出的社会空间分隔要比多伦多少，低收入家庭从该计划中受益。为了改善公平结果，作者建议将土地价值捕获所得利润汇集在一起，以便可以将其分配到需要的社区或重要的社区；使计算土地价值捕获利润和与开发商合作的流程非政治化（例如，避免开发商与民选官员之间的谈判过程）；加强政府内部之间的问责和信任，并加强与社区协商；使报告机制透明；并使用标准化或基于公式的方法来计算社区收益的价值。

其他研究强调对土地价值捕获工具的选择取决于每个地方的特殊情况，依赖于地方政府的技术，政治和行政能力以及当地市场条件（Medda 2012; Smolka and Amborski 2000; Walters 2012 ）。在发展中国家（南营），国家和地区的条件和法规使城市只能提供有限的条件（Centre for Cities 2015; Siba and Sow 2017）。一篇对不同土地价值捕获实际案例回顾的文章指出不同类型的条件应该使用不同的价值捕获工具（Walters 2012）。最重要的是实践者必须清楚地设定土地价值捕获政策的目标，并让公众参与决策过程。

一篇分析土地价值捕获工具对交通可达性影响的文献指出，公共和私人利益相关者都需要对土地价值捕获收益的相关理论和实证经验有切实的了解。此外，它还指出了从一开始就设定适当目标的重要性（具体针对交通的可达性）；有一个支持性的规划和财政框架使土地价值捕获一旦到位就能起作用；有利益相关者参与的循环过程来选择合适的土地价值捕获机制; 在整个土地价值捕获决策过程中有多利益相关者的参与（例如，地方政府，开发商，企业和个人）;并适当监测土地价值捕获机制的短期和长期影响（Medda 2012）。

发展中国家的估价挑战

为了有效实施土地价值捕获，城市必须满足某些先决条件，包括拥有完整的地籍系统，明确的产权和运作良好的财产税制度。没有适当的机制来准确的评估和记录土地的初始价值，城市将无法获取任何增长得价值来对社区进行再投资。对于发展中国家的许多城市来说，这是一个挑战。实施任何土地价值捕获机制的另一个挑战是资产评估，因为大多数发展中国家政府，甚至很多发达国家的政府，都无法准确掌握土地和财产价值的真实变化。黑市、非透明决策过程和快速变化的价值都是特殊的挑战。

广泛来说，全世界有四种主要有资产评估方法：资本市场价值评估、租金价值评估、基于区域的评估，以及基于积分/代理的评估（Collier et al. 2018）。一个关键问题是如何使估值与当前或计划的容量相匹配，尤其是在快速变化的市场中。在Kigali, Rwanda 等城市，因为已有较多的登记注册记录，基于计算机辅助的评估方法将提高估值的准确性（Murray et al. 2016）。另一个挑战是对价值的低估。例如，Colombia的Bogota??，估值比市值低了20％至30％（Lozano Gracia et al. 2013）。值得一提的是，土地价值的增长通常快于收入的增长，如果将估值与固定税率结合起来，随着时间的推移，土地的价格将使市民难以承受。在所有情况下，透明的地方政府对于确保合法性和责任都是至关重要的。

在我们的案例中，Sa??o Paulo显然更加发达和组织化。在Hyderabad，数据显示土地登记册和地籍正在建立，但私人开发商仅有时会遵守用地规划。尽管Addis Ababa无法获取该数据，但其他非洲城市也证明土地登记正在形成。许多非洲城市面临着确定所有权的基本挑战，这是比估值更根本的挑战（NYU Stern，2016）。

发展中国家的另一个挑战是非正规拥有土地的大量存在和它们向正规化转换过程中的不均衡。一个五阶段的进化模型描述了这一转变，范围从官僚主义的土地转变到对非正式驱动的市场力量的复杂认识。这需要帮当地房地产市场参与者构建能力，让他们对非正规的风险和正规的优势有所认识（Williamson and Wallace 2007）。建立功能性评估系统也很关键，该系统应具有强大的支持公平税收和土地使用控制政策的能力，从而赢得公众和投资者的信任（Turner 2010）。显然，土地价值捕获作为一种机制的观念在理论上和经验上根据每个地方的不同而不同，这取决于不同的工具和不同的先决条件。此外，因为缺乏土地价值捕获影响发展中国家弱势群体公平收益的证据，我们需要更多的实证案例分析才能更好地了解土地价值捕获及其影响。希望这项研究将能做出这样的贡献。

如前所述，我们基于资料研究和实地访谈对三个项目进行了案例研究。这些项目是埃塞俄比亚的Addis Ababa、印度的Hyderabad和巴西的Sa??o Paulo。有关Addis Ababa和Hyderabad的文献很少，而有关Sa??o Paulo的文献有很多。巴西一直是使用土地价值捕获机制的创新者，而埃塞俄比亚和印度只是最近才引入此类工具。我们认为要试图从三个截然不同的环境中得出一些发现和经验，每个案例的细节是非常有用的。

我们的出发点是土地价值捕获作为一种创收机制在理论上是先进的（从某种意义上说，它有可能产生公平收益），但是广泛的发展环境以及收入分配和支出在很大程度上决定了土地价值捕获能支持或阻碍城市公平到什么程度。本文旨在探讨在三个不同城市的土地价值捕获项目的促成因素、公平性和财政影响。细节很重要，我们将在以下的案例研究中探讨这些细节。

参考文献1 《城市土地价值捕获：Sa??o Paulo，Addis Ababa 和 Hyderabad的不同解读、公平影响和可行性条件》

2014 2020 ?? 转载请注明：

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