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原标题： 特色小镇之盈利模式分析
小镇五花八门的开发模式之后，我们来看看小镇怎么赚钱，作为小镇的开发主体，众多企业扎堆进入特色小镇开发的同时也在思考：特色小镇到底赚不赚钱、怎么赚钱，本期专题将从特色小镇的开发主体——开发商的角度，简要剖析特色小镇的盈利模式。
开发商涉及小镇开发的前中后全链条，从土地整理就开始介入，往往一直延伸到小镇运营。对于开发商来说，在前期开发、基础建设、小镇运营以及地产开发均可以找到相应的赢利点：
政策性资金
在小镇开发初期，政府为了引进企业投资开发，保证小镇集约化开发，除了在土地出让方面存在土地政策优惠外，往往会有一定政策性资金补贴和土地优惠政策，这在前期将大幅度减少企业投资开发成本。
比如青岛市政府在《关于加快特色小镇规划建设的意见》中就提出：
由政府出资10亿，成立规模50亿元特色小镇发展基金，支持特色小镇基础设施建设。
对于特色小镇的创新创业平台给予资金补助，对特色小镇内被认定为市级孵化器的，给予一次性补助100万元;被认定为国家级科技企业孵化器的，给予一次性补助200万元。对特别重大的公共科技创新服务平台，可按“一事一议”的原则制订相关扶持政策。
六大盈利模式
一、工程收益 建造收益是开发的前提
这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。公共基础设施包括公共道路、供电厂、供排水厂、供热网络、通讯设施等基础设施；学校、医院、公园、广场、 文化体育设施、综合服务区、游客接待中心等公共服务设施。
如华夏幸福受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，变毛地为熟地后，通过政府回购，获得盈利。
二、土地升值 区域开发是小镇开发的基础和核心
这里主要指一级开发，也就是由政府主导的方式。
特色小镇的发展成熟必将带来周边土地的溢价，政府通过土地财政可以获得大量收入。
除了这些财政收益以外，特色小镇将为地方带来更多无形的收益，如城市环境的优化、民生的改善、城市影响力的提升、产业生态圈的形成、就业增加和更多高素质人才的聚集等等，这些难以用金钱衡量的社会经济环境改善，是政府大力推动特色小镇开发的重要动力。
以玉皇山南基金小镇为例，该小镇根据金融人才国际化、精英型的特点，坚持市场化运作、产业链招商、生态圈建设的模式，通过联合政府性行业组织、龙头企业和知名中介，开展海内外招商及合作业务，快速推动私募金融集聚发展，一批涵盖股权投资、商品期货、固定收益等方面的金融精英汇聚小镇。自2015年玉皇山南基金小镇正式揭牌之后，已经有1000多家对冲基金和私募基金在小镇注册，资金管理规模达5800亿元（约合840亿美元）。由于一般的基金公司都可以得到30%的税费补贴，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小镇现在已然成为上海、北京和深圳之外中国最大的对冲基金聚集地。2015年税收超过4亿元，而2016年第一季度税收就超过了3亿元，实现了爆发式增长。
三、房产收益 房地产是产城一体化中必需的蛋糕
这里主要指二级开发，即企业通过地产销售和自持物业经营获利。包括工业地产租售、居住地产租售、商业地产租售、休闲地产租售。
碧桂园科技小镇是另一个典型例子，小镇计划投资总额约1300亿元，其规划创新小镇产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%：30%：40%。通过一定程度的地产开发用地和产业用地的配比，开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出，长短相济，长远发展。
四、旅游收益 旅游产业可以带来现金流
这里主要是指泛旅游现金流回报, 旅游产品体验性附加价值收益。即以景区模式运营，除门票收入外，住宿、餐饮、购物等业态收入也是主要盈利来源，该类模式相对清晰，市场上也有相对成熟和可以对标参考的对象，操作的关键在于是否有专业景区运营能力。产业与产业之间的融合可以产生大量的收益，如旅游+文化，旅游+体育，旅游+健康，旅游+养老养生等泛旅游消费收益。
乌镇是景区盈利的典型代表，其经营模式被誉为行业典范，整个古镇都以景区形势围起来，入口处购买门票，分为东栅和西栅，票价为东栅100元、西栅120元、联票为150元。走入古镇会发现各类商户的业态不会重复，分布科学，注重与古镇定位相符的业态，比如手工艺店、特色客栈、传统餐饮等，会根据酒吧区，小商店区，传统工艺区等进行分布，每个 细分业态只有一家店，避免商户间的恶性竞争。偏重旅游的特色小镇，旅游消费产业链完善，上下游产业核心都掌控在投资者手中。
单位：万人
数据来源：Wind
表1 乌镇游客接待量连年上升
单位：万元
表2 乌镇景区收入节节高升
五、特色产业收益 必需发展成为现金流聚集的产业
这里一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发；二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目（如主题公园）、休闲消费聚集项目（如休闲商街）、夜间休闲聚集项目（如水秀表演等）；通过项目的运营获得收益。
小镇自身能够依托优势产业形成产业盈利链条，同时与旅游结合实现盈利，该类型一般自身产业基础较为雄厚，需要充分结合已有产业优势，进行适度旅游产业融入、功能拓展和环境营造。比如景德镇陶瓷小镇，将陶瓷产业与旅游产业融合互动，打造多元化的陶瓷体验，如陶瓷制作、陶瓷博物馆、陶瓷文创、陶瓷转盘等，形成较为丰富的盈利点。达到产业持续经营收益、特色产品持续产出收益的效果。
六、城镇建设 功能盈利
这里主要指依托具有地方特色的主题功能拓展经营形成相关盈利，围绕主题功能，联动旅游体验，形成食、住、行、游、购、娱、康、教等多元业态的消费盈利，该类模式的关键在于如何发掘和寻找具有地域特色的主题功能，专业运营，拓展盈利链条。特色小镇要开发城市服务，公共交通服务、社会服务等；城市智能化管理；城市配套；银行、学校、医院等。
比如袁家村紧抓餐饮功能，深入发掘，拓展链条，通过人流量带动人均消费，实现高额经营利润。巅峰智业依托城市中心优势，将赣州郁孤台小镇打造能够承载城市商业配套功能的文旅小镇，通过灯光节等活动的开展，取得了街区最高日人均突破40000人次成绩，这与巅峰智业多年来在旅游行业的积累是分不开的，其50亿产业基金投资的都是纯旅游项目。
总结
本文总结的六点都是盈利模式之中产生利润点的机会，根据项目和不同投资者本身的实力和产业整合能力，或者是在某一个产业链之中的能力表现，可以产生不同比例控制和侧重点。不同的模式决定了不同的盈利模式，特色小镇只有摸清家底、因地制宜、专业打造，才能脱颖而出，保持旺盛而长久的生命力。
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