第一章房屋承租人优先购买权之性质产生的没有这个法律关系就不会存在优先购买权。只有

第一章房屋承租人优先购买权之性质产生的没有这个法律关系就不会存在优先购买权。只有在房屋租赁关系中 才会产生房屋承租人的优先购买权 没有房屋租赁关系 承租人的优先购买权也就失去了其赖以存在的基础。其次 从作用方面看 两者也有很多相同之处。日本学者北川善太郎把权利分为实质的权利和技术的权利 前者指物权、债权、继承权、人格权等具有一定实体权益的权利 后者则指本身无实体利益 只是对一定的实质性的法律效果的发生起到技术、手段作用的权利 如形成权、请求权、抗辩权等。请求权被认为是债权人对债务人要求某种行为的权利 在与债权的关系上 请求权可以说是作为实现债权的一种方法。 房屋承租人优先购买权存在及行使的目的 在于给予房屋承租人优先购买的机会 使出租人与承租人之间成立买卖关系。而承租人只有行使基于买卖关系而产生的履行请求权才能获得房屋的所有权。虽然优先购买权行使的最终结果似乎也可以使优先购买权人获得标的物 但这实际上是由买卖关系产生 而非直接来源于房屋承租人的优先购买权。 也有学者认为房屋承租人优先购买权是附条件的形成权 王泽鉴先生将承租人优先购买权成立要件中的“出租人出卖房屋’’作为法律对该权利所规定条件 也就是认为优先购买权是附停止条件的形成权。我不赞同这个观点 根据民法原理 条件必须为当事人约定的不确定将来能否实现的事实 而不能由法律来规定 附条件形成权中的“条件”却是法定事由 因此不能把它看作是一般条件。且形成权的行使是一种单方法律行为。所以 为避免相对人受到附条件或附期限所造成的这种悬而未决状态的不利影响 对形成权的行使不得附条件或附期限。 拉伦茨认为 “形成权以法律为依据 法律规定了特定的事实为其前提条件 这个特定的事实称为‘形成原因’’’ “出租人出卖房屋”只是优先购买权行使的一个前提条件 这一点在第二章承租人优先权行使条件中将详细阐述 并不是优先购买权所附的停止条件 因此房屋承租人优先购买权也并非附条件的权利。综上所述 房屋承租人优先购买权应该属于形成权。国日北川善太郎 日本民法体系》 科学出版社年版 先买权的若干理论问题》《清华大学学报 哲学社会科学版 梁慧星‘民法总论》 法律出版社 年版 ‘德国民法通论》上册法律出版社 年版 二章房屋承租人优先购买权之行使第二章房屋承租人优先购买权之行使一、优先购买权产生时间辨析具体的实现权利之内容称为权利之行使。权利谓得为某事或不为某事之法律上之力 此力之现实化 即为权利之行使。刨权利的产生是权利得以行使的基础。在探讨房屋承租人优先购买权的行使条件之前 首先应明确该权利的产生时间。我国大陆学界关于房屋承租人优先购买权的产生时间分歧较大 主要有三种观点 第一种观点认为优先购买权产生于出卖人作出出卖房屋的意思表示之时 第二种观点认为当承租人知道或者应当知道出卖人作出出卖房屋的意思表示时 优先购买权才产生 第三种观点认为出卖人作出出卖房屋的意思表示并以书面方式通知承租人后 第三人也参与购买时 优先购买权便产生了。 第一种观点认为优先购买权是伴随出卖人作出出卖意思表示之时同步产生的。优先购买权具有优先性和购买性双重特征 当出卖人作出出卖意思表示之时世人皆有购买的权利 承租人当然也不例外 这是购买性的体现。要在众多购买权中选择一个优先权并不困难 但是权利是否具有优先性体现在权利行使的过程中 并不是体现为权利本身。优先购买权应为购买权行使上的优先 而不是购买权本身的优先。换言之 当出卖人作出出卖意思表示之时 众人皆有购买权 ‘只有当众人皆行使购买权时 优先购买权才能产生于其中。第二种观点一定程度上保障了承租人的权益 只有当承租人知道优先购买权的存在 其才能行使该权利。如果承租人不知道其享有该权利 那么他也不可能去行使这项权利。但是权利的存在是客观的 当其满足法律上的成立要件时就会相应的产生 并不依赖于权利入主观上的意志。该种观点产生的恶果是 当出租人未将出售房屋的信息告诉承租人 承租人也无从得知该消息时 承租人的优先购买权将无从产生。既然没有优先购买权 出租人行使所‘有权自由处分房屋当然不会侵犯承租人的优先购买权。这显然违背了承租人优先购买权制度的立法原意 理论上不成立 实践中也缺乏可行性。第三种观点的意思是当承租人与出租人成立租赁合同之后 出租人出卖房屋之时 只有多人一起购买租赁房屋时 才会产生承租人的优先购买权。如果无人竞争 只有承租人一人购买权时 就不产生承租人优先购买权 承租人购买房屋行使的只是一般购买权而已。也就是说当出租人作出出卖房屋的意思表示之后 多人参与购买时 承租人的优先购买权才会产生。笔者认为第三种观点较为符合优先购买权的本质 前面已经论证过承租人优先购买权是一种形成权 形成权以一方之意思表示即生法律效果 并不须有相对的义务人存在 且不能离开其所附属的法律关系而单独转让。承租人优先购买权只能依存于基础法律。史尚宽 《民法总论》 中国政法大学出版社 年版 页。雪参见蔡福华《民事优先权研究》 人民法院出版社 年版 第二章房屋承租人优先购买权之行使关系之上也就是说只有在有效租赁合同的情况下 承租人的优先购买权才有存在的基础 承租人的优先购买权也得以产生。王泽鉴先生认为 “就优先承受权而言 其由当事人以契约订立者 ‘民法’虽无明文 但依契约自由原则 自应承认其为有效 但仅具有债权之效力 约定承受权于契约订立时 随即发生 实无疑问。至于法定优先承买权 以‘耕地三七五减租条例’所规定者 最为重要 此项权利系于耕地租赁契约成立之时 随即发生 而于出租人出卖或出典耕地时得为行使 学说判例均同此见解。 特定的基础法律关系是优先购买权成立的基础 所以只有在基础法律关系合法有效的前提下 才能够存在优先购买权 这是权利法定性的体现。但是权利的发生与权利的行使系不同层次的概念。回只有当出租人出卖房屋之时 承租人才能有行使优先购买权的可能性 不能将承租人优先购买权的成立要件和行使要件混同起来。二、优先购买权行使条件考量 前提条件基础法律关系的存在前面已经谈到租赁关系是优先购买权成立的基础 当然也是优先购买权行使的基础。优先购买权作为从属性的权利 当然要以租赁合同的合法有效作为前提条件了。如果租赁合同不合法 承租人与出租人之间就不存在租赁关系了 这种情况下承租人就负有返还房屋的义务 如果不返还 则构成无权占有 出租人完全可以依靠物权请求权来请求返还房屋。有一种特殊情况是 如果出租人与承租人已经订立了合法有效的房屋租赁合同 但是由于特殊原因 房屋尚未交付给承租人 此时出卖人又将房屋卖给了第三人 此时承租人是否还享有优先购买权呢 德国民法典规定 房屋只有在交与承租人时 承租人才享有优先购买权。 我国法律对此也没有相关规定 我认为从价值衡量上来看 房屋承租人优先购买权存在的意义在于维护既存的社会关系 稳定社会经济生活秩序。在仅有租赁合同而没有租赁事实存在的情况下 承租人尚未取得房屋加以利用 此时 承租人对房屋还没有依赖关系 法律关系较为简单 如果赋予承租人优先购买权只会使三方关系越来越复杂 不利于经济秩序的稳定 也不符合设立承租人优先购买权的立法原意。 出租人转让房屋之时出租人转让房屋之时应该理解为出租人出卖房屋之时 没有所有人的出卖行为 ‘民法学说与判例研究》第一册 中国政法大学出版社 年版 ‘民法学说与判例研究》第一册 中国政法大学出版社 年版 法律出版社年版 第二章房屋承租人优先购买权之行使也就不会产生承租人优先购买权行使问题。合同成立有要约与承诺阶段在出租人和第三人进行磋商并达成一个初步协议的时候 承租人才有行使优先购买权的可能 若其行使该权利 则在出租人与承租人之间形成了一个与以第三人买卖条件相同的房屋买卖合同 承租人依此合同可以合法取得房屋的所有权。对于转让的理解 转让也就是出卖 《合同法》第 条规定 “买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人 买受人支付价款的合同。’’该规定表明 只有在租赁房屋作为买卖标的物时承租人优先购买权才能起作用 而在某些特殊情况下是不能被行使的 例如房屋被赠与、互易等情况下。出租人在租赁关系存续期间将租赁房屋赠与第三人时 因为赠与是无偿法律行为 租赁物的所有权转移是通过赠与而不是通过购买所得 出租人没有获得经济利益 此种情况下承租人难以提出同等条件的内容 因而无法行使优先购买权。但是这种赠与行为必须真实可信 恶意串通的假赠与真买卖行为不能剥夺承租人的优先购买权 一旦被发现 承租人仍可以主张在同等条件下的优先购买权。在出租人与第三人互易的情况下 出租人获得的是特定物 而不是金钱。当事人双方通过物的交换各自获得了市场中难以购买到的特定物 这种情况下 出租人无法提供给承租人需要的特定物 因此自然也无法行使优先购买权。公用征收属于所有权的原始取得 原来存在房屋上的权利负担将消失 因此 承租人也不得行使优先购买权。在附条件赠与情况下 虽然赠与有约束条件 但不是对价 仍然以赠与的性质为主 不同于买卖。“附负担之赠与 系指附有使受赠人对于赠与人或第三人负有一定给付义务约款的赠与 此种赠与的给付与受赠人的负担义务 并非立于对价关系 性质上仍属无偿、单务契约。 行使期限我国关于优先购买权的期限问题有如下几个规定《合同法》第 条规定 “出租人出卖租赁房屋的 应该在出卖之前的合理期限内通知承租人 承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《民法通则若干意见》第 条规定 “出租人出卖出租房屋 应提前三个月通知承租人 承租人在同等条件下享有优先购买权 出租人未按此规定出卖房屋的 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。’’《城市私有房屋管理条例》第 条规定 “出租人出卖出租房屋之前 应提前三个月通知承租人 在同等条件下承租人有优先购买的权利。 这几个规定非常模糊 只规定了出租人的通知期限 而没有涉及到承租人的优先购买权行使期限 导致实践中产生诸多问题。法律条文中“提前三个月 的表述仅是针对出租人而言的 对于承租人何时行使权利却并无规定。有学者认为三个月的期限既是出租人通知义务的期限也是承租人行使优先购买权的期限 实践中有些法院也是这么判案的 我不赞同这个观点 因为房。王泽鉴 ‘民法概要》 中国政法大学出版社 年版 第二章房屋承租人优先购买权之行使屋承租人是享有优先购买权的主体所以权利行使期间也应该约束房屋承租人。而《民法通则若干意见》 条规定中的“三个月 的期限约束的主体是出租人 时间是从出租人出卖房屋之时的三个月前 两者主体不一样 不能混淆。有学者认为提前“三个月通知 期限的计算 是以被出卖的标的物所有权转移时间 作为期限的终点 向前推算起点。 可是在这三个月期限内出租人又没有出卖房屋 承租人的优先购买权无从行使 又怎能说是行使期限呢 若单从字面意义上理解 这样的规定在实践中也无法操作 既然通知应当明确具体 那么出租人只有与第三人谈妥条件后才能通知承租人 可是那样又怎么能做到“提前三个月”呢 而且出租人要提前预知自己三个月后要出卖房屋才能提前通知 出租人哪来的预见能力呢 其实这“三个月”期限对出租人和承租人来说都没有实际意义 一是过了三个月后出租人如果又放弃出售房屋 那么承租人空等三个月 通知也就丧失了意义。二是三个月期间内承租人无法知道同等条件的内容也就无法为行使优先购买权做准备。为了方便也为了促使承租人行使优先购买权 必须规定一个权利行使的期限 以保证社会经济关系的稳定和发展。为了照顾到各方当事人的合法权益 这个期限应该有个合理的界定 期限过长容易损害出租人和第三入的合法权益 毕竟在经济高速发展的今天 经济形势瞬息万变 时间就是金钱 长时间的义务限定会造成出租人和第三人巨大的经济损失。而如果期限过短则又不利于保护承租人的合法利益。而我国法律并未明确承租人优先购买权的行使期限 “合理期限’’的提法让法官无所适从 客观上扩大了法官的自由裁量权。让我们来看看国外关于优先购买权的行使期限的规定。如《法国民法典》规定 “自收到出卖人通知之日起一个月内行使。”《德国民法典》第 条规定 义务人必须将与第三人订立的合同的内容不迟延地通知先买权人。义务人的通知以该第三人的通知代之。 在土地的情况下 先买权只能到受领通知后经过两个月为止行使之 在其他标的的情况下 只能到受领通知后经过一个星期时为止行使之。就先买权的行使指定了期间的 所指定的期问代替法定期间。’’ 此外我国台湾地区民法典第 条之二第二款规定 “前项情形 出卖人应将出卖条件以书面通知优先承买权人。优先承买权人于通知到达后十日内未以书面表示承买者 视为放弃。’’可以看出国外和台湾地区的立法都明确的规定了承租人优先购买权的行使期限。因为房屋购买对承租人来说是一件关系重大的事项 需要全家人好好的讨论一下 而且购买房屋需要提前准备好大笔资金 所以我们可以借鉴《法国民法典》关于一个月期限的规定 这样既可以给承租人一定的时间来考虑和准备 又不会妨碍到出租人进行房屋交易 可以说对双方都有利。其实我国立法中之所以出现这么多困惑与争议 是因为我国对于“提前三个月’’的起算点和出租人通知义务的履行方式和内容规定的不明确 只有当出租人将与第三。参见刘云升 《先买权制度法律价值等请问题的探讨》 ‘河北法学》 法律出版社年版 第二章房屋承租人优先购买权之行使人的协商条件通知了承租人后承租人知道房屋买卖条件内容后 才能行使优先购买权 行使优先购买权的期限也因此开始计算。有人认为 我国法律将承租人优先购买权行使期限确定为出售前的三个月 出租人通知的只能是出售意图 因此 承租人优先购买权行使期限的起算点应该从出租人告知承租人出售意图开始。 我不赞同这种观点 因为这个观点并未正确认识承租人优先购买权的性质 上面已经论证过承租人是形成权 如果把起算点确定为出租人告知出卖意图时 这个时候第三人尚未出现 又哪来的“同等条件”呢 承租人又如何依据这个“同等条件”来和出租人订立合同 行使优先购买权呢 因此 起算点的计算应该从承租人知道出租人与第三人所协商的条件开始。关于“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”这个履行通知义务的主体问题 一般来说应该是出租人 有学者认为 在租赁房屋因实行抵押权而处分的情况下 此时履行通知义务的主体就包括抵押权人。根据是《城市房地产抵押管理办法》第 条规定 “抵押权人处分抵押房地产时 应当事先书面通知抵押人 抵押房地产为共有或出租的 还应当同时书面通知共有人或承租人。”根据《德国民法典》第 的规定义务人的通知 以该第三人的通知代之。此于承租人并无损害 我国亦可为同样的解释。圆关于通知的内容 出租人在出卖房屋的时候 应当对承租人履行通知义务 以使承租人能够行使优先购买权 但是出租人通知的内容包括哪些昵 是出卖房屋的意图还是与第三人明确的买卖条件 法律上没有明确的规定。有学者认为 出租人只要告知承租人出售房屋的意图即可 “出租人告知的内容 只能是出售出租房屋的意图 不能是出售条件。 另一种观点是 出租人既要告知承租人出售房屋的意图 也要告知其出卖房屋的具体条件。“没有确定的合同条款则不存在同等条件 优先购买权便没有成立基础。所以 通知的内容不仅仅是出卖的意图更是具体的出卖条件 只有这样 才能确定优先购买权人在该具体出卖条件下是否愿意购买 从而保全或丧失其在该条件下的优先购买权。 笔者的观点是 出租人通知的内容不仅应当包括出卖租赁房屋的意思表示 还应该有具体的出卖条件 该条件还应该是出租人与第三人协商达成协议的条件 只有这样 承租人才能确定是否行使优先购买权。如果出租人只是通知了出卖的意图 而没有通知具体出卖的条件的 则承租人无法知道出租人与第三人所订立的条件 也就是说“同等条件 不够明朗 优先购买权便没有了成立基础。关于通知的方式 相关法律并没有明确的规定 通常情况下应该采用书面形式 而不应该允许张贴公告或者媒体发布等方式 因为只有采用书面形式才能证明出租人履行了。邱连祥 《房屋承租人的优先购买权制度研究》 华东政法大学硕士学位论文 《房屋承租人如何行使优先购买权——以合同法 条为中心的解释论》《清华大学学报 哲学社会科学版 《出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨》《政法论坛》 期。西王忠《房屋承租人优先购买权若干实务问题研究》 王利明主编 《判解研究》 人民法院出版社年版。‘ 第二章房屋承租人优先购买权之行使通知义务 减少不必要的纠纷 也可防止以后发生纠纷时的取证困难。 “同等条件问题探讨“同等条件 是承租人优先购买权行使的实质要件 也有利于保护出租人合法利益 在承租人行使优先购买权的条件中处于核心地位。我国《合同法》第 条规定 “出租人出卖租赁房屋的 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法律中规定“同等条件”其实也是对承租人的一种限制 表明优先购买权的相对性和有条件性 并不是在任何条件下优先购买权都绝对的存在和可以行使。 在出租人出售房屋的时候 承租人和第三人都有购买房屋的机会 如果承租人无法达到第三人提供给出卖人的条件 那么买卖合同将在出租人与第三人之间履行。同等条件具体包括“同等条件”的确定标准和内容这两个方面。 “同等条件 的标准一般认为“同等条件 是以出租人与第三人所协商确定的房屋买卖条件为标准。圆由此体现承租人优先购买的立法原意。只有当出租人与第三人确立了租赁房屋的买卖条件之时“同等条件”才能产生。在出租人做出出卖房屋的意思表示之后 第三人参与购买时 此时出租人与第三人处于买卖合同的磋商阶段 “同等条件”尚处于不确定的状态。只有当出租人与第三人确定了具体条件之后 此时该条件就成为承租人行使优先购买权的参考条件 即“同等条件 。所以“同等条件 的确定对于承租人来说是非常重要的。如果当承租人丧失或者放弃优先购买权后 出租人又降价出售房屋的 承租人仍然可以行使优先购买权 这是因为“同等条件’’的确定是针对某一桩具体交易来进行的 而每个交易又有不同的条件。当交易条件变化时 承租人仍能行使优先购买权。如果出租人与第三人订立“黑白合同 出租人与第三订立两份价格不同的合同 通知承租人的是交易价格较高的“白”合同 从而迫使承租人放弃优先购买权 再以“黑 合同的价格与第三人达成协议 此时 第三人因为“黑”合同的原因取得了房屋的所有权 但是承租人仍然有权根据“黑 合同上的条件来行使优 先购买权。固 “同等条件 的内容我国法律对“同等条件 的内容并无具体的规定 实务上主要有四种不同的观点 一是绝对同等说 该说认为优先购买权人购买的条件应该与第三人提供的条件完全相同 不应有任何差异。二是相对同等说 该说认为优先购买权人与第三人提供的条件母徐澜波、饶茜 ‘部分房屋承租人是否能对整幢房屋行使优先购买权的探讨》 ‘政治与法律》 期。国王利明‘中国民法案例与学理研究 法律出版社年版 ‘房屋承租人优先购买权的几个问题》‘法学论坛》 第二章房屋承租人优先购买权之行使大致相当即可不要求完全一致。 第三种观点认为 在一般情况下 同等条件就是同等价格 如法律法规另有规定的 同等条件还包括法律、法规规定的限制条件 当事人原来的合同中有明确约定的 可以成为同等条件的组成部分 但约定不得违反法律规定。圆第四种观点认为 同等条件主要是指价格的同等 如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较为优惠的价格 而这些特殊原因能以金钱计算的 则应该折合金钱加入到价格中 如果不能以金钱计算的 应该以市场价格确定为同等条件。 前面几个观点都有值得讨论的地方 “绝对同等说 在适用上过于苛刻 不能有效保护优先购买权人的利益。实践中很难做到 比如说承租人愿意以同等价格购买该房屋 但是对付款时间和方式有所异议 虽然承租人的提议可能更有利于出租人 但是仍然不能行使优先购买权 这样 优先购买权人就会因为“条件 不同等而丧失优先购买的权利 有失偏颇。现代社会纷繁复杂 形势瞬息万变 房屋交易中的很多条件要素是无法精确的。绝对同等说所坚持的“同等条件” 只能是要求先买权人能够履行出卖人为第三人设定的未来的义务 但对于出卖人与第三人之间因存在特殊利益关系 而形成特殊的买卖条件 便不宜衡量。 “相对同等说”在适用中伸缩性过大 没有一个具体衡量的标准 赋予法官极大的自由裁量权 不易操作。第三种观点则过于笼统 难以界定。第四种观点根据目前的司法实践较为合适 但关于“同等条件 内容的确定有待进一步讨论完善。同等条件是对优先购买权的限制 这首先尊重了作为出卖人的所有权 不至于因优先购买权的行使 使出卖人的利益遭受损失。同时表明优先购买权并没有剥夺其他人的购买机会。如果承租人不能提供同等条件 则房屋的归属由出租人来选择 符合公平竞争的原则。 对于同等条件的理解 不应该拘泥于字面涵义 应该注重实质要件 但是原则是不能损害出租人的利益。以下两个因素是考虑“同等条件”必须要弄清楚的 一是价格条件 承租人行使优先购买权时不能损害出租人的利益 所支付的价款应该等同于或者不低于出租人与第三人所协商确定的价款。出租人出卖房屋主要考虑的是房屋的售价 将同等条件限定于价格条件 可以使标准客观化 便于操作 也只有这样才能保护出租人的合法利益 体现公平原则。但是如果出租人出于某种特殊原因给予第三人较为优惠的价格时 此时承租人该如何出价呢 有学者认为 如果出卖人基于某种特殊原因给予了第三人较为优惠的价格时 而这些特殊原因能以金钱计算的话 那么应该以市场价格来确定。 但是 我认为 这种方法不易在实践中操作 痂王利明主编 《中国民法案例与学理研究 法律出版社年版 蔡福华《民事优先权研究》 人民法院出版社 年版 蔡福华《民事优先权新论》 人民法院出版社 年版 《先买权制度法律价值等诸问题的探讨》《河北法学》 期。印王利明主编《民商法研究 修订本 第二辑法律出版社 年版 王利明主编中国民法案例与学理研究 法律出版社年版 第二章房屋承租人优先购买权之行使因为出租人之所以会给第三人以优惠价格出租人和第三人肯定会存在基于亲情、友情、爱情等情况下的特殊关系 比如说两人是多年同窗好友或者师生关系 这些关系又涉及到道德内涵 金钱虽然威力无穷 但并不是万能的 人与人之间仍然存在着一种无法用金钱来衡量的微妙关系。因此 当出租人参杂着这种感情将房屋以优惠的价格卖于第三人时 这种情况下应排除承租人优先购买权的行使。但是如果出租人与第三人恶意串通特意编造这种特殊感情 法官应当凭借一般生活经验以及职业敏感查明真相。二是价款的支付方式 支付方式也同样关系到出租人的利益 承租人在主张优先购买权时支付的方式应该与第三人支付方式相同 如第三人支付现金的话承租人就不能分期付款。在第三人分期付款时 承租人能否也主张分期付款的方式呢 《德国民法典》第 款规定“在合同中许可第三人延期支付买卖价款的 仅在就延期支付的金额提供担保时 先买权人才能请求延期支付。砌我觉得这种做法值得借鉴 因为每个人的支付能力和信用都是不同的 出租人之所以愿意让第三人分期付款是因为他相信第三人有这个能力和信用 承租人未必有这个能力和信用。若承租人执意提出分期付款则应当提供担保 承租人若是提供不了 就应该一次性付清房款。如果出租人与第三人之间还有从给付义务 承租人若能提供同样的从给付 则可径直行使优先购买权 承租人若不能提供同样的从给付义务时 从给付义务可以作价的且承租人愿意作价的则视为条件相同。承租人优先购买权行使效力 对承租人的效力房屋承租人行使优先购买权之后最大的义务就是在合理期限内履行合同当承租人表示以出租人与第三人协商确定的“同等条件 优先购买时 承租人与出租人之间的合同就成立了 合同的权利义务关系确定 双方依约履行合同 承租人支付价款 出租人移转房屋的所有权。这里有两种情况需要讨论 第一种情况是房屋的所有权尚未移转 还在出租人的手上 这时承租人直接将购房款支付给出租人即可。第二种情况是在房屋的所有权已移转给第三人时 此时承租人的付款义务向谁履行呢 《德国民法典》第 条对此有规定 “新所有人为买受人或买受人的权利承受人的 新所有人可以拒绝同意将权利人登记为所有人和返还土地 直到义务人和买受人之间约定的价款被偿还给新所有人为止 但以该价款已被清偿为限。’’ 我国对此没有规定 可以借鉴德国的解决办法 当第三人掌握房屋的所有权时 承租人将购房款交与第三人即可 第三人负责将房屋转移登记给承租人 避免房屋原所有人参与其中 有利于关。‘德国民法典》 法律出版社年版 法律出版社年版 第二章房屋承租人优先购买权之行使系的简单化。如果承租人不履行买卖合同所约定的条件给出租人造成损失的 应当赔偿。嗣后出租人将房屋另行出卖给他人的 即使其条件低于先前的条件 承租人亦不得再主张优先购买权。但是如果两次买卖的间隔时间太长 以至于后一次买卖显然不能认为是前一次买卖的后续的 这种情况下应允许承租人行使优先购买权。 与第三人合同效力问题《民法通则若干意见》第条规定 “出租人出卖出租房屋 应提前三个月通知承租人 承租人在同等条件下享有优先购买权 出租人未按此规定出卖房屋的 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 承租人行使优先购买权时 对出租人与第三人之间的买卖合同有着决定性的影响。法律对此也有规定 最高人民法院《若干问题》第 条已明确规定了承租人可以请求宣告合同无效 司法实践中也是这么来判案的 但是我觉得还有探讨的必要。《民法通则》第 条规定了民事行为无效的事由 《合同法》第 条规定了合同无效的事由 这么多事由中影响到租赁房屋买卖合同效果的只能是看该合同是否违反法律的强制性规定。出租人在出卖租赁房屋时应提前三个月通知承租人 应属于法律的强制性规定 违反强制性规定未必导致民事行为无效 只有违反“效力规定”的才导致民事行为无效。法律规定出租人必须提前通知是为了让承租人有时间来考虑是否购买房屋和准备资金的 它是为承租人行使优先购买权做准备的 并不是优先购买权效力的体现。圆如果出租人出卖房屋时没有提前通知承租人 承租人的对抗行为不应使出租人与第三人之间的合同无效。况且如果第三人与出卖人之间订立的买卖合同无效 其所包含的无效条款又何以能够作为优先购买权人行使权利之后在出卖人与优先购买权人之间形成的合同的内容 从第三人角度来讲 如果出租人出卖房屋前没有提前通知承租人 合同被宣告无效后 出租人与第三人的权利义务关系恢复到合同订立前 此时 第三人只能请求出租人负缔约过失责任 如果承认合同效力的话 那么第三人就可以请求出租人负违约责任 相对来说对第三人的利益保护更加到位。而且如果轻易宣告合同无效也并不符合《合同法》立法精神 《合同法》的立法目的是尽量使合同有效来促进市场经济的发展 市场交易行为只要不违反国家或者社会公共利益 就应该让市场主体来决定是否履行合同 这样才有利于市场经济的发展 也才符合合同法的立法理念。我国台湾地区学者黄茂荣认为 “出卖人未以书面通知优先承买权人而为所有权之转移登汜者 不得对抗优先承买权人。所谓不得对抗优先承买权人 指该所有权之移转登记对于优先承买权人 相对无效…… 所以在出租人出卖房屋前未提前通知承租人的情况下 认定出。参见戴孟勇 ‘先买权的若干理论问题》。‘清华大学学报 哲学社会科学版 参见李少华《法定优先购买权的法律性质、效力及实现》 ‘当代法学》 《论房屋承租人的优先购买权——弓素评最高人民法院房屋租赁合同司法解释 中国政法大学出版社年版

第一章房屋承租人优先购买权之性质产生的没有这个法律关系就不会存在优先购买权。只有在房屋租赁关系中 才会产生房屋承租人的优先购买权 没有房屋租赁关系 承租人的优先购买权也就失去了其赖以存在的基础。其次 从作用方面看 两者也有很多相同之处。日本学者北川善太郎把权利分为实质的权利和技术的权利 前者指物权

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