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锐眼观天下，毒舌鉴是非
楼市观察：第003期
—恒大好戏—
执笔：贾也
在“恒大发文恳请支持重组”的消息持续发酵，恒大股票因此下跌5.58%，关键词一路冲到新浪微博热搜榜前20之后，恒大在晚上七点发布「严正声明」，声称“网上流传恒大地产重组情况纯属谣言”，并表示要拿起法律武器维护自身合法权益。
这个戏份就有点足了！
01 前戏
讲好“恒大好戏”这个故事，是要回到五年前那一场惊心动魄的、无比狗血的“万宝之争”说起。
当年，万科创始人王石，“烈士暮年，春心不已”，不想着万科的建房大业，就想着给田朴珺烧红烧肉。
这时“宝能系”的姚振华果敢出击，来了一系列“猛虎操作”，“买买买”，到2015年年底宝能系对万科的持股比例增至24.26%，一举成为第一大股东。
第二年中旬，即2016年的6月，“宝能系”亮出自己的底牌，让王石专业烧红烧肉，做田朴珺专职的“笨笨”。
“万宝之争”正酣之际，许家印刚好春风得意，手中不差钱，持币又观望，就在万科、宝能几近“肉搏”之际，皮带哥“我来了！”
恒大暗戳戳地买了万科多达14.7%的股权，避开火力，低调地成为“第三大股东”，成为陷入僵局的股权之争的最关键的“解棋人”。
当时的万科持股比基本如右：第一大股东是“宝能系”，达25.4%的股权；第二大股东是买下了华润所有股权的深铁集团，达15.31%的股权；因此，恒大所持股14.7%的去向，直接决定了股权之争能否就此落定。
许家印除了深度插手“万宝之争”外，当时还同步在打另一场更难打的仗：借壳回A。
当时，许家印看中了两个壳——一个是深深房，另一个是廊坊发展。
这个时候，也让当时正斡旋股权之争的深圳市政府看到了博弈的“筹码”，因为深深房的控股股东正是深圳国资委。拿到恒大的14.7%加上深铁集团的15.31%，立即逆势，妥妥的第一大股东。
这样一来，许家印同时开辟的“两条战线”就是出现了“交集”。
深圳市政府努力说服恒大集团，希望能“成人之美”，将所有股权转让给深铁集团，使深铁集团登上万科“第一大股东”的宝座，从而一举结束喋喋不休的“万宝之争”，开出的条件就是全心全意帮你“借壳回A”。
而恒大集团权衡一下，觉得还是深圳国资委旗下的“深深房”这个壳干净，而且这个“壳”也属于“近水楼台”，与此同时，还可以用这个壳获得一些深圳的旧改项目，前景非常看好。
小孩子分的是对错，而大人只看利弊的，深圳市政府和恒大集团就这样一拍即合，决定就这样愉快玩一下地达成了，这样合作香不香，当然很香的！
2016年10月3日，恒大地产与深深房签署《关于重组上市的合作协议》，深深房发行A股股份购买恒大地产100%的股权，恒大集团将成为深深房的控股股东。
而恒大集团为显示自己的“高风亮节”，不但未从万科获利，还扛下了70亿的血亏，也就是说，恒大集团不仅是拔刀相助的“大侠”，而且还是无私奉献的“活雷锋”，将70亿权益无偿送给了深圳地铁。相比于从万科获利颇丰的“宝能系”姚振华，恒大的皮带哥的站位姿势确实很有政治觉悟的。
“投之以桃，报之以李”，当年恒大资产负债率比较高，一直处于红线状态，作为对恒大集团“强助”的回报，第二年即2017年3月当恒大引入第一批战略投资时，深圳市政府通过麾下国企深业集团领投55亿，是当时这一批中最慷慨的出资者，正是深业集团领投，所以许老板振臂一呼，轻轻松松筹得1300亿。于是，恒大地产负债率从92.9%降到了77.9%。
而这一年也是许老板最春风得意一年，顺利冲上了中国首富的宝座。
前戏美好，两情相悦！
02 正戏
接下来，要干的事，就是帮助恒大“借壳回A”了。
有了深深房重组上市合作协议后，2017年6月20日，香港联交所正式同意恒大集团分拆恒大地产在A股重组上市申请，这是香港联交所审批通过的规模最大的一次主业分拆。
为了本次重组，上市公司深深房也是虚位以待，全力配合恒大皮带哥，自2016年9月14日开市起停牌，至今停牌公告也多达107份。
然而，从签了回购协议后，就进入还债“倒计时”的，但借壳深深房的事，一直处于“卡壳”状态。
一边是“借壳回A”这个事漫漫无期，另一边回购协议期是越来越近，你说急不急人？
最重要的是，今年新冠疫情来袭，其中一些战略投资者日子也不过好，比如苏宁的张近东当年给恒大加持 200亿。
为了拿到这笔战略投资款，已经是首富的皮带哥提前两个月带着恒大集团所有的核心高管服从了趟南京，皮带哥还和张近东手挽手喝一次交杯酒的。但最近，苏宁张近东日子也不好过，资金链十分紧张，就放出狠话来：如果明年1月份恒大地产不能如期在A股重组上市，苏宁计划行使当时投资时的对赌条款。
这就意味着，他不但要拿回200亿的战略投资资金，还可能要求恒大执行当时签订的其他严苛的对赌补偿。
因为2017年3月跟战略投资者（一众“救火队长”们）签了回购协议的，如果不能完成重组上市，2021年1月31日就要偿还1300亿现金，并且还在带上137亿分红。当然，这137亿绝对“友情价”，出于圈内大佬间的“基情”。
屋漏偏遭连夜雨。
今年8月20日又出了个大新闻，在“房住不炒”的大时势之下，地产公司融资“三条红线”来了：
一是房企剔除预收款后的资产负债率还得大于70%；二是房企净负债率不得大于100%；三是房企的“现金短债比”小于1。
根据“三条红线”的触线情况，将房企为分红、橙、红、绿四档。
其中红色档，如果“三条红线”都触碰到了，则不得新增有息负债。
言下之意，你触到红线了，休想再向金融机构借钱了。
而首当其冲正是恒大，独自占满“三条红线”，也就是一条也没放过，不是红得发紫，而是红得发黑了。
这就意味着，到今年年末，恒大不仅要归还1300亿的战略投资款，这是明股实债的性质，还有137亿元的分红，相当于借款的利息，而且还要受制于“三条红线”，不准增加任何有息负债，休想从金融机构那里贷到钱。
也就是说，届时恒大的资产负债率将大幅增加，进而影响银行融资，绝对是要导致现金流断裂的。
惨啊，股市割韭菜指望不上，银行借钱也关上了大门，“两条路”统统堵得死死的。
或许，皮带哥还有一线生机的，那就是再找一个1437亿元的战略投资。
但是1437亿元，经历三年的去杠杆的大佬们，又在新冠疫情的当下，谁还能拿得这1437亿元来呢？
恒大真的已经走投无路，他的债又何止这1437亿元，大家给他算过，总共了背了8355亿元债务，资金链十分紧张。
稍有不慎，恒大这个房地产巨无霸就倒于资金链断裂。
03 加戏
万科那是说“要活下去”，多少有点矫情的意味，而现在的恒大“要活下去”，那是火急火燎的。
怎么办？
虽然A股早已不准房地产企业再上市了，但恒大还是抱着侥幸的心理，认为此次借过多并未增加A股的房地产企业数量，只是同行业间的优化整合。
这应该可以吧，这绝对可以的，形势逼人啊，也只有这一条路了，只有孤注一掷了！
于是，恒大就主动加戏——棋行险招，剑走偏锋——恒大直接向广东省政府发函报告此事，此乃危急存亡之秋。
出发点也很朴素：当时我救过深圳市政府，现在来救救我恒大吧。
关键是这个报告函，实在是太亮瞎人间一切钛合金狗眼了！
一个报告函，尤其是给政府的报告，如果真是求助，你写的思路应该是这样的：
报告，必须立正的姿势，我想重组，重组有什么重大意义，现在进展到了什么程度，出现了了什么样的问题，遇到了什么样的困难blablabla……最后毕恭毕敬地发出请求：希望得到您什么样的帮助……
如果这样写的话，那他们一看：哦，我们想想办法帮助你的，方法总比困难多，这是春风送温暖的行动！
而这个报告的思路，骨骼特别清奇，让我这个业余爬格子的人内心毫无波动甚至还有点想笑：
听着，你给我竖耳朵听着，我想重组，如果不成功，后果将十分严重，有多严重的程度，那就是死一大片人的，这是最后通牒了……
看到这样的充满赤果果的威胁的求救信，恒大不是要成为“房地产界董存瑞”了，拿着本烂账来要挟起他们起来！你说，他们会怎么想，难道他们是吓大的吗？
真的，看到这样的文档，恒大哪怕是从政府部门招两个合同工文秘过去，也不至于会写成这样啊！
所以，这份求救报告函递交上去，石沉大海，也是情理之中的事。
堂堂人民政府怎么可能给一个企业来要挟呢？哪怕省政府想同意也难啊，毕竟“房住不炒”是当前最大政治正确，国家是划了红线的。
没一点回馈的声音？
可能有关部门还是没感受这个压力吧，于是，恒大又出一个绝招，就是发一下朋友圈，来个泄露这个文档，试试借助社会舆论来倒逼。
消息一出，石破天惊，吃瓜群众群情激愤，压根就没关注你重组上市的事，而是死死地盯着恒大的债务问题。
舆论根本就不同情恒大，纷纷说“我从未见过有如此厚颜无耻之人”！大家喜闻乐见于恒大明天就完犊子，而且个个大义凛然，说“改革无禁区，改革无法外之人”，具体怎么操作也想好了，已有安邦、海航等美玉在前，热烈欢迎恒大忝列其中！
是啊，如果给你一家企业开了个口了，类似玩法的企业还有很多，都会排着队来逼宫的。
舆论轩然大波之下，恒大方面顿然惹火烧身，见势不妙，立即开始回收，说已报案。
戏精本精，但还是玩脱了！
这加戏太蹩脚了，简直是让人哭笑不得。
到这个时候，哪怕真让重组上市成功，鬼才买你的股票，难道送上自己的人头给你割？这不是搬起石头狠狠地往自己的脚上砸吗？
这个文档真假难辩，但资金链紧张的事是千真万确的，而且绝对是自己人干的，毕竟该当来源可查、公司的萝卜章也可以查的，或许可能好心办坏事的那种。
这可能是我见过的最失败的制造舆论的案例了。
04 后戏
其实，关于借钱的这事，恒大在业内还算地道，向来都是有借有还，从不拖欠的。
恒大好戏，充分说明：债多不是问题，再借不到才是问题！如果借不到又遇到挤兑，才是要命的问题！
但这回实在玩得太过火了！直接将“借壳回A”的路彻底堵死！
接下来，恒大休想让深圳国资委来来加持，从而套上国企的马甲，也休想回到A股市场，去割股民的韭菜了！
剩下的道路，只有仿效一下万达王了。
当年万达王也是因为A股上市圈钱不成，巨额债务缠身，只能断臂求生，把手中的核心优质项目卖掉，才缓过劲来的。
不过呢，恒大这样做的话，号称“宇宙第一房企”的恒大就相当于跌落一线，“封神榜”里除名了。
人们不禁惊讶，房地产业是暴利行业，而且还可以预收众屌丝们十年的搬砖、六个钱包才凑出来的首付款，还要透支未来长达三十的搬砖。怎么他们会没有钱呢？
这不合理啊？他们到底是怎么玩的？
这个玩法大致如下：比如抢购一块地花去两个小目标——10个亿，自己出资2个亿，向银行贷款8亿？银行不借？房价涨势预期是非常明显的，不借你不就亏大了？
好，给你！然后地价又涨上去了，又拿去抵押贷款20个亿。
钱到拿手后，那就可以开工了吧，好好建房子卖钱，就可以收回成本吧，大赚一笔。
然而，人心不足蛇吞象，这些人拿到钱后，继续去抢地，抢抢抢，继续借银行，继续抵押继续套，手头上都是银行的钱。
同时也动起了歪脑子，能不能想把其中的一部分钱转移到境外，这样岂不美哉？到那时万一玩不去，还给留条后路，于是，到境外各种“买买买”，买奢侈品、买酒庄、买股票……然后，真哪一天要是玩脱了，资金链断了，就学贾会计同学跑路呗。
如果在国内玩玩也就罢了，赚了赔了还有在这个池子里，也就从这只手到那只手，击鼓传花，花还在。怕就怕，击鼓传花的游戏，传着传着，花不见了！花传到国外去了！
这种玩法玩到炉火纯青的，还是李半城这个糟老头。
国家知道了这个风险后，明白照此趋势下去，那是要将改革开放以来的成果会被洗劫一空的，统统都被他们悄咪咪地搬到国外去了，于是，就猛踩刹车。
原因就是这些炒地皮、炒房子的地产商们，根本赚不外汇和美元的，而国内银行的美元和外汇是出口企业辛辛苦苦用商品换回来的，原来是用来进口粮食、矿产、原材料、高科技产设备的，结果这些地产商们用借贷的钱换了去，转手出去了，这个风险太大了，必须给堵死了！
这条路堵死后，那怎么玩？只有在国内继续玩，反正停不下来的，继续加戏呗，本来就是"戏精本精"，不加的话，戏就演不下去了！
恒大依然疯狂圈地，气势如虹，囤了多少地，大家都懂的。虽然在打折卖房了，卖房的利润一直在压缩，但依然如故地以高价得地，一个星期前还击败了财大气粗的国企保利地产，这个上海虹口区北外滩核心涉宅地块，楼面价就五万多一平。反正钱都是向银行贷的，贷来的钱还不止圈地造房，还是这样来烧几波：投矿泉水一波，投足球一波，就这几年又学习贾会计玩起“跨界造车”来了，这不恒大的六款新能源汽车也刷屏了，这些都是烧钱的项目，要靠这些项目造血那要到猴年马月去了，结果步子迈得太大，一下债台高筑，高怎么样的程度，逼近2万亿的大关。
最后，大家有没有觉得：奇怪不奇怪？卖房子房地产商欠了一屁股债，没上万亿都不好意思说自己房地产头部企业了；买房子的房奴们欠一屁股的债，掏空了六个钱包依然不够的；更为玄幻的，卖地的政府各种地方债，也欠了一屁股的债。大家都是负债累累，弄得不负点债都不好意思说自己是社会人了？我真不知道该咋说，这实在太玄幻了！
这个戏份，原来人人有份的！
当然，这个戏份貌似都与房地产有关。看来，房地产行业真的到了无耻至极的地步了，这几天看到了新闻，一个曲某某和她妈，她妈就是从卖地皮渔利的贪官；一个就是李半城，16年赚38亿，捂捂地皮就赚大发了；当然还最让人喜感的，还是许皮带，“首富”原来撕破脸皮后就是个“首负”……一切都与房地产有关，真是大粪坑，恶臭无比！
结束语
恒大好戏，加戏不断！
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